資產股的逆襲，一生一世我愛你，1314中石化。 | 豹 投 資 專 欄

本文作者：顧老師

資產股的逆襲，一生一世我愛你，1314中石化。

1980年代是台灣錢淹腳目的大時代，台股表現傲視全球。3年內有兩次上萬點，第一次是由金融股帶動，先由1700點漲到11000點。金融股崩盤後第二次則是由資產股帶動，再從2485點漲到12682。都是萬點漲幅。當時沒有外資、沒有投信跟自營商、更沒有融資融券與期貨。只有主力跟散戶的年代。當時最有名的四大主力，愛國大戶雷伯龍、紡織配額起家的威京小沈、聯電上市之役一戰成名的榮安邱、煉鐵之役大獲全勝的富隆游阿布拉。

當時四大主力炒股，豪氣千雲，可以一拉就是10幾20支漲停板、倍數漲幅。更難能可貴的是只要不貪心。基本上他們都會讓散戶有下車的機會。有點像現在的康永哥。可惜隨著時間這個殺手。雷大戶年紀最長，赴美養病已經全無音訊、阿布拉因東企案入獄服刑完全淡出股市、榮安邱最可惜，50歲壯年因國病英年早逝。目前還在市場上的只剩下威京小沈。

威京小沈，沈慶京早年靠紡織配額起家。有了第一桶金後剛好遇上台股黃金十年，靠股票大賺。因自身成交量夠大，加上1988年政府開放券商設立，與其讓別人賺手續費，自己直接成立京華證券。小沈靠著人脈，京華證承銷部很快就成為全台最大承銷商。後續中華開發、交銀(後來併入兆豐金)等工業銀行。與大華證(後來併入凱基)、寶來證(後來併入元大)等承銷好手都來自於京華證。甚至近幾年承銷後起之秀福邦證，都還有高手來自於當時京華證。京華證當時也靠著承銷之便。意外入主中工、中石化。合併成立了威京集團。開始進入我們今天的主題1314中石化。

中石化上市於1991年，對我而言算是年輕的公司。當時PC產業開始崛起。電子股從最早的3家到100家、200家。23開頭用完換24開頭。24不夠用了，政府又成立上櫃市場舒緩電子股上市壓力。而開始有了53、54開頭的電子股。1990年代全台都在瘋電子股。外資、投信也是於1991年後開放進入台股。當時外資的投資顯學就是成長、成長、再成長。電子股集三千寵愛於一生。目前很多低價水餃電子股，過去都是3-500元以上，甚至千金股。身處在塑膠股的中石化非常不起眼。塑膠股算景氣循環概念股，塑化市況最好時，股價也只有56.5。即便CPL、AN，中石化在全球分別排名第二、第三。

或許小沈經營能力不是那麼好，沒辦法像台塑三寶發光發熱。中石化本業只能隨景氣循環載浮載沉。但都還能有獲利，再加上穩定配息且股價夠低，也算是定存概念股(今年配息0.5現金+0.5股票，殖利率簡單抓9.5%)。當然中石化的核心價值不是穩定獲利，也不是穩定配股，而在於土地資產。5月初經濟部宣布到4月底止，因中美貿易戰，台商確定回流突破2500億，已提前達成今年目標。蔡英文馬上加碼宣示新目標是5000億，且務必達成。

不管是2500億或5000億。台商回流再投資，最重要的就是要有土地蓋廠房。「這麼多的資金回來，誰有資產誰就是贏家」。那個資產就是土地，尤其是工業區土地。去年廣達回流到林口興建Server廠，立刻投入43億買下中環龜山廠1萬坪廠房。

中石化早年是石化大廠，所以1960年代就購置大面積工業區土地，石化產業因汙染關係，再無可能興建新的石化廠。目前的空廠區就是等著台商回流開發。中石化土地資產之雄厚，不像一般資產股以坪計算，是以公頃來計算。隨便舉例就有馬上可開發的位於高雄經貿園區的前鎮廠土地20.26公頃，目前地目已由工業區轉更高價值的商業經貿區。同樣前鎮區還有一筆高雄夢時代旁6.1萬坪商業用地、而台南安南區尚有260公頃工業地待開發。而暫時不會開發的部分，還有苗栗頭份、高雄大社、高雄小港。

中石化在全台不僅有大片工業區土地，還有工業區開發能力。與威京旗下另一檔2515中工，10幾年來就與經濟部長期合作開發彰濱工業區。而與中工在彰濱工業區土地超過460公頃。更別說老鼠拖拖鞋小的在後面，還有個京華城。京華城資產價值地位在中石化裡面算小的，重建後大概值800億-1200億。

京華城位於台北市八德路上，是台北市東區與南港經貿區的中心地段。京華城基地約5000坪，總樓地板面積超過6萬坪。還有個1000坪戶外空間，雖然今年招標出售380億流標，但實非戰之罪。京華城這案子有點複雜，因與台北市政府申請改建尚有容積獎勵爭議待解。目前560%容積要爭取到680%獎勵容積。但不管最後結果如何，京華城土地都會越陳越香。簡單換算，六福客棧新建商業大樓，地基380坪，加計建物容積獎勵後6000坪。保守估算值70-80億。而目前舊京華城地基約5000坪、總樓地板面積超過6萬坪。未來重建後的新京華城大樓至少800億。即便該案不會立即拿到重建許可，但也會越陳越香。如果峰迴路轉再放寬獎勵的話，再加個50%到1200億都不為過。

最後大家可以留新身邊商品。手機、汽車、名牌包、首飾、黃金珠寶、房子甚至各種限量品。食衣住行育樂中。有哪樣東西是擺越久價值越高的，只有土地跟房子。躺著睡覺都還能幫你賺錢。中石化本業穩健獲利，目前股價11.15，淨值在24.78。股價淨值比連50%都不到。公司市值也不過300億，連半個京華城都不到，股價嚴重低估。中石化1991年是以43元承銷上市，最高來到56.5。現在11.15。老實說小沈雖然拿到中石化經營權，其實到現在都還沒解套。

中美貿易大戰，美股、陸股、台股、科技股都大跌。最壞的情況就是最好的機會。台商資金回流，有土地資產的會是最大贏家。

純心得分享，非買進賣出建議