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【生活法律】房客欠租金,房東直接換鎖,當心背上刑責

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租賃關係期間,房東難免會碰上一些長期拖欠房租的房客。

這時候,有些急著收回房屋的房東,通常會想做這些行為:「直接進入房屋,清空房屋」、「斷水斷電逼房客搬走」或是請鎖匠換鎖。

只是在做這些行為之前,必須要先三思,因為如果在房客欠租時,房東就直接換鎖或進入屋內,一不小心就可能會吃上刑事刑責喔。

為什麼呢?且看厝邊好律師的解說:

 

※未依法律途徑終止租約直接換鎖,將侵害房客的居住權、隱私權:


 

房屋出租與房客以後,房客依照租賃契約的法律關係,便對於出租的房屋享有使用、利用、占有、乃至於所衍生的居住生活、甚至隱私權利等等的自由權利。

這些相關的居住權、隱私權等等的權利,並不是房東可以任意破壞的。凡是在房屋租賃關係存在的期間,房客的上述的相關權利,便是必須受到保障與尊重。

因此房東不可在房客欠租金的時候,毫無理由地直接請鎖匠換鎖或是進屋內清空房屋。

一旦房東任意換鎖,或是進屋內清空房屋,即有可能涉犯刑法強制罪、或是侵入住居罪等刑事罪名。

此時居住自由權受侵害的房客,便可以依法對任意侵入住居或換鎖的房東,提起刑事告訴(就算房東因為房客長期欠租而承受損害,也是一樣)。

 

任意換鎖或侵入租屋的房東可能涉犯的刑事罪名如下:

刑法第304條【強制罪】

「以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利者,處三年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。前項之未遂犯罰之。」

刑法第306條【侵入住居罪】

「無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者,處一年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。無故隱匿其內,或受退去之要求而仍留置者,亦同。」

 

上述的「強制罪」以及「侵入住居罪」,是常見房東因為急於收回房屋會涉犯到的罪名,建議房東要多加留意。

可別因為一時的疏忽或急躁,讓自己沒能討回房客欠的租金以及房屋,就先吃上刑事官司。

 

※建議依法終止租約,避免背負刑責:


 

依照目前民法規定,房客欠租金須超過兩個月以上,房東才能依法終止租約。

在房客欠租超過兩個月時,這時候面對房客積欠房租的情況,房東如想收回房屋,比較安全的作法是:

依法律規定終止與房客的房屋租賃關係(口語上常誤稱為解約),並且對房客提起返還房屋的訴訟(同時也可以起訴要求返還租金)。

透過終止租約以及提起民事訴訟的作法,使房客與房東之間的房屋租賃關係歸於消滅,讓房客喪失繼續使用房屋的依據(也就是租賃契約)後。

再請鎖匠換鎖或清空房屋,排除房客「無權占有」的侵害狀況,才會是比較安全穩當的作法。

 

房客欠租處理SOP:

1. 房客拖欠租金超過2個月,以存證信函或律師函終止租賃契約,並限期要求房客清空及搬離房屋。

2.  提起民事返還房屋訴訟,取得強制執行的依據。

3. 聲請強制執行。(合法請鎖匠換鎖及清空房屋)

欠租金、換鎖.jpg

 

房客欠繳租金時,如果想自行寄發存證信函或是請律師發函終止租賃契約。

此部分可另外參考:

【生活法律】存證信函怎麼寫?一定要請律師寫嗎?

【生活法律】律師函、存證信函的功能是什麼?請律師寫的費用是多少呢?

 

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