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2021/12/25
我在不動產交易的相關社團中常看到有人詢問，買房子的交屋標準流程是什麼？我沒經過「XXX」這個程序就把貸款8成都給建商(或賣家)這樣可以嗎？
關於這個問題，我想給的答案是「交屋沒有所謂的標準流程」！！
因為有很多達成交屋的條件是買賣雙方進行溝通達成協議的，雖然透過仲介或者地政士(代書)辦理過戶、交屋可能會聽到所謂的一般流程，但那是針對普遍性的案例，大部分的人會這麼做，而不是每一個交易案件都必須這麼做。最主要是因為每個案件都是獨特的，交易標的的狀態不一，買賣雙方的條件與在意的點都不相同，當然必須根據買賣雙方的意願來進行。
就像有人要驗屋、有人不驗屋，而驗屋又有初驗、複驗等等細分；還有有的人需要貸款、有的人直接現金買房；或者還要進行履約保證的，這些條件不同也導致「交屋流程」會產生不同的步驟，說真的沒有辦法一概而論，一切只能憑當時的合約內容進行。
但根據經驗還是可以粗淺的分類一下，大家再根據自己特別在意的部分挑選放進合約中，保障自己的交易安全。
▋預售屋及新成屋交易流程
預售屋或新成屋交易一般都是直接與建設公司或者代銷公司簽合約，一般來說自備款佔兩成、貸款八成，買方交屋流程大約會有下面這幾個步驟：
簽約及付定金→付各期工程款→提供個資及貸款資料→銀行對保→辦理過戶與貸款設定→撥款→水電過戶→交屋
如果想要驗屋的話，第一次初驗建議在「辦理過戶與貸款設定」之前，而複驗建議在「交屋」之前(或者更早都可以)，有驗屋需求的買家一定要事先跟賣方及地政士(代書)知會，且盡可能提前安排好，讓賣方、銀行以及地政士(代書)能夠相互配合，不然很可能會延宕交屋期限，且中間可能會產生稅金、罰鍰(滯納金)等問題。因為過戶之前有一個程序是「完稅」，也就是必須將土地增值稅以及房屋契稅繳納完成才能辦理過戶，而土地增值稅以及房屋契稅繳納有一定的期限，過期會產生罰鍰。
另外如果在驗屋過程中發現有問題需要調整，但買方又很擔心所有費用都已經支付而缺乏保障，可以與建設公司討論保留一定金額作為交屋款【🔔】；而建設公司為保障自己一定能收到款項，也可能會提出簽本票的要求。如果有這方面的需求，最好在「簽約」的時候就先溝通清楚。
🔔【交屋款】
根據「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第十三條規定：「…買方並有權於自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款…」，意思是：
房屋總價為1000萬、交屋保留款則為50萬、自備款通常為總價的兩成200萬，接著這200萬自備款會被分成各種期款，例如簽約金、各期工程款以及交屋款。
‼雖然法規規定買方有權利保留房地總價百分之五作為交屋保留款，但這個權利買方必須自己提出。
▋中古屋交易流程
中古屋的交易通常會透過仲介，或者買賣雙方自己談好再請地政士(代書)幫忙擬定交易契約。一般款項交付會成三次，分別是定金、完稅款以及尾款，但是要怎麼交付款項、要分幾次都是可以溝通的，只要買賣雙方都同意就可以了。中古屋的交易流程跟預售屋或新成屋交易其實差異不大，流程步驟大約如下：
簽約及付定金→支付完稅款→提供貸款資料→銀行對保→辦理過戶與貸款設定→撥款→水電過戶→交屋
通常在中古屋交易的時候，合約上會寫「現況交屋」，所謂的現況指的是你去看房子看到的樣子，就是不會再針對房子進修裝潢或修繕，且不包含可移動的家具。像是冷氣、窗簾這種裝設在房屋裡的、搬走需要特別拆的，要贈送還是拆走最好在合約中寫清楚。而各種大型家具、家電，例如：床架、冰箱、冷氣等等，搬走或留下也要在合約中寫明白。談完這些條件後，在交屋步驟之前建議買方將要留下的部分事先拍照記錄。
雖然買房子的時候有親自去看，但買方又不是專業的，如果交屋後遇到漏水怎麼辦？
這個部分建議透過《民法》規定的「瑕疵擔保」義務處理，這個部份不用特別寫進買賣合約中，因為是民法中直接賦予的權利以及規定的義務。這個部分的處理，我再另外整理一篇文章詳細說明。
▋流程中絕對不會變更順序的項目
不知道大家有沒有發現，中古屋的部分在「提供個資」這個部分我把它拿掉了，僅在銀行對保前提供貸款評估資料。其實在整個交易流程中有很多步驟是可以同步進行的。像是提供買賣雙方個資在簽約之前就會先給，因為製作契約方便，不用現場等兩三個小時；另外在簽完約後，可以事先報稅並整理好過戶及貸款文件，等待後續過戶辦貸款就好。在報稅期間，買方可以同時準備要提供給銀行評估的貸款資料，因為報稅大約需要一到兩周時間，而銀行評估貸款也需要兩周甚至更長，所以同步進行會讓整個流程更加順暢。
就像我最一開始提到的，有很多流程、步驟是可以商量的，所以沒有所謂的標準流程。
但整個交易流程中有些順序是絕對不會變動的：
✔ 如果有辦理貸款需求
銀行對保→辦理過戶與貸款設定→撥款
在處理過戶案件的過程中，很多時候會發現買方提出「拒絕撥款」，這種情況大部分發生在預售屋，原因是房子還沒有「完工」，而買方指的完工是可以進行裝潢或者買家具就可入住的程度，但賣方這邊其實只要保存登記完成就可以辦理過戶了，僅剩後續的收尾以及交屋，其實這就是買賣雙方認知差異造成的而已。
且「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第十四條有規定「應於使用執照核發後四個月內備妥文件申辦有關稅費及權利移轉登記」，意思是使用執照核發後四個月內就必須完成過戶，實務上辦理保存登記以及貸款設定、過戶登記都是需要時間去完成的，且各地政事務所的行政時間無法掌握，所以賣方這邊會在各種文件核發後就立即進行下一個階段。
針對這種情況買方有沒有想過，在貸款下來的時候，這筆錢是在你的戶頭裏面，需要你的同意才會轉到賣方帳戶；而同時房子也已經在你的名下了，因為只有房子在你的名下才能貸款阿！而賣方在這個階段僅收到兩成自備款，名下的不動產也沒了，因此實務上拒絕撥款對賣方其實很沒有保障，所以合約上通常也會特別載明不能拒絕撥款的相關條件。
但是買方的想法也不能說錯，畢竟還沒看到想像中的完工模樣就把大部分的錢給賣方是真的會擔心，因此實務上較為公平的做法是，買方同意撥款，賣方同意保留一定金額作為交屋款，各退一步海拓天空阿~~ 不然就直接買新成屋或中古屋吧!!!
✔ 如果有辦理價金履約保證需求
簽價金履約合約→各期款匯入履約帳戶→交屋並結清履約帳戶
如果買賣雙方有簽定價金履約合約，那麼各期款會直接存在履約帳戶中，一直到案件結束點交完成後，賣方才會真的拿到錢。當然也有遇過定金部分不進履約帳戶，直接給賣方，其餘的部分才匯到履約帳戶中的情況，畢竟價金履約合約也是契約的一種，可以根據買賣雙方需求調整。至於交易過程所需支付的各種費用，可以直接從履約帳戶扣款，或者另外拿錢出來支付，只要簽約當時有事先說明即可。
最後的「交屋並結清履約帳戶」，基本上會同一天完成，對買賣雙方才有保障，所謂的一手交錢一手交貨，但是必須要提前與各方人馬約定好日期，因為銀行結清履約帳戶需要作業時間，且需要買賣雙方簽名才可以，所以不是隨時都可以直接交屋並結清履約帳戶的。不過如果買賣雙方夠信任對方的話，不在同一天完成這個步驟也是可以的。
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