小小不動產講堂｜買房貸款到底怎麼貸才能成數高、利率低呢？ | 小小的100種任性生活

不管是客戶還是身邊的朋友在買房的時候最喜歡問我的問題就是「聽說某某銀行可以貸到多少？利率又是如何如何的低…」。每次聽到之後我都會微微一笑，不予置評；但身為天蠍座的我怎麼可能沒意見呢？等到四下無人轉過身後我就會開始Murmur(以下省略三千字)。

其實購屋貸款最主要分成兩個部分討問，分別是「貸款成數」以及「貸款利率」，這也是大家最關心的部分，畢竟一個影響到自備款的多寡，另一個則關係到之後每個月應繳房貸費用。

在進入詳細說明之前，我希望大家有一個認知，不管是「貸款成數」還是「貸款利率」都只是一個區間、大約質，最後會落在幾成、幾%，都要視個案而定！

 

｜影響貸款成數的原因｜

目前坊間的貸款成數落在八成，加上修繕貸款(設定二順位)或者信用貸款可能可以貸到八五成。至於貸款實際可以到幾成一般估算方法是銀行會先鑑價，也就是根據貸款標的的位置、屬性、房屋年限、區域行情等等進行價值估算，接著再給出可貸款的成數。像是三、四十年的中古屋就很難貸到買價的八成，因為房屋太舊了，而新成屋就比較沒有問題。

我在網路上看到有人發問：「為什麼買預售的房子建商說可以貸到八成，但我自己去薪轉的銀行詢問鑑價不到合約上的買價，算下來只給我七成？」

造成這樣的原因很簡單，首先每間銀行的估價結果基本上不會相同，畢竟估價沒有正確的標準答案，只能告訴你房子大約值多少錢，如果不是建商配合的銀行，通常會因為風險控管的關係，給予比較保守的答案。再者預售屋的建商都有配合的銀行(通常是土建融的銀行)，整批房子一起貸款銀行通常是採專案處理，基本上不論貸款人的條件好壞一律都給買價的八成，差別就在每個人的利率不同。所以自己去詢問其他的銀行，貸款條件可能不會更好。

 

｜影響貸款利率的原因｜

至於貸款利率就很有趣了，我常看到許多人在網路社團抱怨：「明明我每個月賺五萬，為什麼利率沒有辦法拿到最低的1.31%？」

首先影響利率高低的原因在於貸款人本身，現在的年代與以前不同，以前只要有抵押品(房屋、土地)就可以貸款，還不了貸款最差就是房屋土地被拍賣嘛！但銀行其實很不喜歡處理這樣的案件，不說中間的行政程序有多麻煩，要付出的時間、金錢都是成本，比不了每個月固定賺你利息錢。

因此，銀行估算利率的時候會反推「你每個月可以還多少錢？」

也就是說，銀行會先評估你的債務比例，包含房貸、信貸、車貸、信用卡預借現金、循環利息以及刷卡分期等等，只要是你名下尚未償還的負債通通都算。然後再看你每個月實際存下的餘額有多少可以償還房屋貸款。因此告訴銀行自己每個月賺多少其實沒什麼效果，畢竟也是有每個月收入十萬的月光族！

再來有的人會建議與銀行保持良好互動，這的確會有些許幫助，但可以拿到多少利息優惠還是要根據上一段說的「你每個月可以還多少錢？」。如果你有良好的儲蓄也會很有幫助，例如：銀行定存、儲蓄型保單之類的財力證明。

 

｜總結｜

「貸款成數」以及「貸款利率」兩個有可能會互相影響。舉例：房屋貸款成數估7成，貸款利率給1.4%，但想要提高房屋貸款成至8成，那麼貸款利率相對會提高，因為風險變高了。

畢竟不可能既要高成數，又要低利率，除非….你的貸款條件真的非常好~