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2021/12/25
在小小不動產講堂單元中，前一篇文章提及貸款成數以及貸款利率是如何評估操作的。那篇文章的重點是給新手觀看的，讓大家在買房之前可以稍微評估自身條件與狀況，透過反向思考讓放款銀行相信 #我是好咖 #我一定還得起，以達到所謂的「良好的貸款條件」。
在初步了解貸款運作模式以及自身條件狀態之後，其實在正式核貸之前都無法保證一定能夠獲得自己想要的貸款成數以及貸款利率，而且在合約中常會預設買方一定能夠貸款八成，如果買方沒有達到的話該如何處理。
｜預售屋貸款成數不足｜
通常預售合約比較不用擔心，因為內政部提供的「預售屋買賣契約書範本」版本中第十八條貸款約定【🔔】的內容是比較公平的方案，討論到歸責問題之後再採取解決方案，因此可以直接跟賣方提出採用內政部公布之版本。
🔔【預售屋買賣契約書範本 第十八條 貸款約定】
一、第六條契約總價內之部分價款新臺幣＿元整，由買方與賣方洽定之金融機構之貸款給付，由買賣雙方依約定辦妥一切貸款手續。惟買方可得較低利率或有利於買方之貸款條件時，買方有權變更貸款之金融機構，自行辦理貸款，除享有政府所舉辦之優惠貸款利率外，買方應於賣方通知辦理貸款日起二十日內辦妥對保手續，並由承貸金融機構同意將約定貸款金額撥付賣方。
二、前款由賣方洽定辦理之貸款金額少於預定貸款金額，其差額依下列各目處理：
（一）不可歸責於雙方時之處理方式如下：
１、差額在預定貸款金額百分之三十以內部分，賣方同意以原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償。
２、差額超過原預定貸款金額百分之三十部分，賣方同意依原承諾貸款之利率，計算利息，縮短償還期限為＿年（期間不得少於七年）由買方按月分期攤還。
３、差額超過原預定貸款金額百分之三十者，買賣雙方得選擇前述方式辦理或解除契約。
（二）可歸責於賣方時，差額部分，賣方應依原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償。如賣方不能補足不足額部分，買方有權解除契約。
（三）可歸責於買方時，買方應於接獲通知之日起__天(不得少於三十天)內一次給付其差額或經賣方同意分期給付其差額。
三、有關金融機構核撥貸款後之利息，由買方負擔。但於賣方通知之交屋日前之利息應由賣方返還買方。
‼建議每次簽約前先上網查看內政部公布之最新版本：官網
｜新成屋或中古屋貸款成數不足｜
買方通常碰到比較多問題的合約會在新成屋或中古屋，在買賣各個期款中可能會有一筆貸款八成，然後會寫上貸款成數不足以現金補足或者無條件解約。這部分要怎麼談，還是要回歸買賣雙方合意，所以身為買方一定要想清楚自己的底線在哪。
比較具爭議的點在於「貸款成數不足八成則無條件解約」這個部分，因為這會關係到定金會不會被賣方沒收，又或者因已經下定金而被罰款等等。
涉及到解除條件的撰寫，其實必須相當仔細，因為「貸款成數不足八成則無條件解約」在民法上的性質應該是約定的買賣契約解除條件，或是買賣契約生效的停止條件，而契約上雙方所訂的條件必須要有合法、特定、可能這幾個要素。
然而「貸款成數不足八成則無條件解約」根本無法特定！
▎貸款指的是什麼貸款？
坊間的貸款類型很多，一般房貸、修繕貸款、信用貸款、民間貸款等等，這句話只說「貸款成數不足八成」到底是哪一種貸款的八成呢？這個沒有在合約中載明會產生各自表述的狀態，所以如果要加上但書，請務必寫清楚是哪一種貸款的八成，例如：「房貸」。
▎八成指的是哪個價的八成？
一般來說買方會認為是「買賣價款的八成」，但是如果你有看過我前一篇文章就會知道，銀行在貸款之前會先進行鑑價，而鑑價的結果可能不會等於買賣價，尤其是中古屋。所以在合約中應該直接表明這個條件中的八成指的是哪一種價格的八成，或者直接計算出一個金額吧！例如：「買賣價八成」或者「新台幣800萬元」。
▎指定銀行以及貸款條件？
一般來說要達到特定的解約狀態，必須連貸款銀行以及貸款條件都必須寫在合約上。比如要向哪幾間銀行申請貸款、貸款年利率多少%以下、貸款年限多久、是否有寬限期、綁約或者要求保證人等等，以及是否要排除買方個人信用瑕疵。
如果沒有寫得這麼細緻，在買賣雙方願意互相商量的情況下都好說，但如果到了打官司的情況，這些都會成為法官判斷的依據。因為太過簡單的解除條件，舉證會有一定的難度，有可能會被認定買方故意貸不到八成而達成解約意圖。
但實務上寫這樣的條件賣方可能不會想賣給你，因為實在太過嚴苛了，所以只能自行評估囉！
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