40％公設多花數百萬！「低公設」一定好嗎？ 專家指出3件你沒注意到的事 - 今周刊

在買房時，每個人都一定會注意到公設比高低，擔心買來的房子坪數與實際能使用的空間有太大差距，而近年來新建案的公設比動輒3、40%，假設買了40坪、總價1千萬的新房子，如果公設比40%，實坪就只有24坪，等於花了400萬在「虛坪」上，因此不少人會認為是浪費錢，公設比應該「越低越好」，但真的是如此嗎？

許多買房民眾選擇買號稱「零公設」、屋齡較高的舊公寓，但並不見得是買了真正沒有公設比的房子，因為早期法規未完善，將樓梯間納入主建物一起登記所致，而在近幾十年來，華廈大樓的物件越來越多，還須將地下室納入公設坪數登記，再加上消防法規的修改，8樓以上的大樓產品需要兩座逃生梯，再加上大樓物件需設置配電室、電梯機房、消防設施等面積，因此新建案的公設比看起來「越來越高」。

 

有泳池花園公設比一定高？

其實這些設施不算公設比

 

不過，雖然許多人為了公設比這件事，選擇買下「零公設」的舊公寓或是「低公設比」有電梯沒有管理員的華廈物件，但住商不動產企研室經理徐佳馨指出，並不是社區內所有公共設施都納入「公設比」計算，一般來說，大部分露天無頂蓋的都不計入，像是露天泳池、中庭花園及曬衣場等。

 

徐佳馨說，很多人以為要買公設比越低的房子才對，但歸結一句老話「千金買房、萬金買鄰」，有時若買舊公寓或是沒有管理員的電梯華廈，經常沒有明確的社區規約，常會衍生其他料想不到的事情發生。

 

像是最常見的就是鄰居在樓梯間或走道堆放雜物，其他住戶也心想「人家堆了，我也可以堆」，導致每層樓梯間都亂七八槽，看起來不太美觀，但卻也無力改變。

 

低公設等於省下管理費？

遇到這些事可能欲哭無淚

 

又或者是華廈大樓內，住戶每戶每月繳少少幾百元的管理費，只有請人清掃樓梯間及收收垃圾，但遇到電梯壞掉需更換時的狀況，住戶所繳交的管理費就會無法支應，要請所有住戶再掏錢出來共同分攤，卻不見得所有人都願意買單，近而引起爭議。因此，雖然公設不是必須的，但一味追逐低公設比的房子，可能會成為住起來不開心的關鍵點。

 

一棟大樓或一個社區的「公設」並不是別人的事，更是所有住戶的事，在挑選房子時，該考量的除了有公設以外，管理上的好與壞也可能成為影響房價的因素之一，徐佳馨說，管理佳的大樓通常保值性較強，無論自住或投資都是比較好的選擇，而管理好不好其實可以在看屋時從幾個方向來看。

 

看房先看管理好不好

保全、管理費應用都是指標

 

除了看樓梯間或其他公共空間有無堆放私人雜物或整潔程度以外，保全素質也能成為管理是否良善的指標之一，例如，可觀察保全外觀是否衣著整潔，再看有沒有認真負責的留意大樓動靜，並與住戶有良好互動，若是管理室常常唱空城，或是與住戶間互動不佳，可能都是管理品質不佳的徵兆。

 

另外，社區公佈欄可觀察到住戶所繳交的管理費基金運用，如果基金太少，屋齡又太老的話，若是未來面臨到如電梯更換等大筆費用支出時，可能會沒錢可用，而欠繳管理費的住戶多寡，也能成為判斷是否有惡鄰住戶的指標之一。

 

徐佳馨提醒，雖然公設比大小會影響到虛坪的多寡，但這可能意味房屋配套設施完善的程度，而一間房子的價值如何並不是光靠公設比就能得到答案，更需要考量的是未來住進這間房子後，是否能夠安心的過生活。