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有資金、有行情、有題材!南港最純「田僑仔股」 看股市大戶傅君玉如何神解析 - 今周刊

台北市的新黃金門牌——南港區,正悄悄掛起!

據全球知名商用不動產商高力國際最新調查,今年上半年台北市南港區商用不動產與土地累計交易額,直逼近400億元,創下統計9年以來新高,且約占全台的5分之1。

南港崛起,坐擁當地大批土地的「田僑仔」(台語:指土地資產雄厚的人)身價跟著水漲船高,那麼,對同樣在當地擁有大面積土地資產的「田僑仔股」來說,投資價值也開始浮現。

 

上市櫃公司中,台肥、南港輪胎、國產實業,分別以3萬2900坪、9454坪、6500坪,居南港前3大「土地公」,他們各有哪些資產亮點?

 

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國產〉租或售皆能獲利 土地資產,帶領集團本業助攻

 

先看國產。國泰期貨一篇研究報告指出,國產為台灣最大預拌混凝土供應商,南港廠都更案預計未來3到4年完工,估計樓地板面積為4萬坪,以市價每坪75萬元計算,扣除每坪建造成本20萬元、土地成本約25億元(含原始成本及土地增值稅),「預估潛在增值約195億元,相當於每股淨值提升14元。」

 

針對開發價值,國產建設總處總經理林鍫則語帶保留,「資產其實是集團本業助攻角色。」他指出,南港廠土地登記在集團百分百持有的子公司瑞信建設,目前正在權利變換審查階段,預期年底都更程序全部走完,明年初拿到建照,「不管買賣、租售、合作,球在我們身上,對集團有好處都會考慮。」

 

南港〉世界明珠買氣旺 成交百戶,總銷售額破200億

 

接著,看南港輪胎。

 

受惠台北東區門戶計畫,沿市民大道兩側規畫一條產業廊帶,將沿線工業用地變更為商業區與特定專用區,使原有工業區土地翻身為「黃金地皮」的政策利多。其中,位於南港路二段、市民大道八段之間,南港輪胎的「世界明珠」指標開發案,地點緊鄰高鐵南港站,基地面積更達近萬坪,銷售成績吸引市場矚目。

 

商辦銷售部分,先釋出聯強國際以每坪百萬元的價格,一口氣買下12層樓共計近5000坪,代銷世界明珠的甲山林總經理張境在,近期更迫不及待地對外透露,「每坪單價150萬元的南港世界明珠,6月底已成交百戶了,總銷金額超過210億元!」

 

世界明珠由南港輪胎及子公司南榮開發合計持有82.2%股權,富邦投顧指出,依其過去歷年取得土地成本約69.19億元(含原始土地成本、容積移轉成本、土地重劃成本等),並以住宅平均售價每坪150萬元、辦公大樓每坪115萬元,再扣除土地增值稅、銷售與管理等費用,南港輪胎及南榮開發的開發利益近400億元,約每股47.39元,估2024年完工,就可開始認列獲利。



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