武昌人要買房，可能是今年最痛苦的事

老K的項目在後湖，最近有點困惑。

事情是這樣的。

前些時他讓置業顧問盤客戶，發現有相當比例來自徐東。

徐東的客戶跑后湖買房，這是一個苗頭，老K於是投了徐東戶外。

這下好了，連街道口、馬家莊、黃鸝路的客戶都來了。

比例還不小。

老K問哥——

這啥意思？難道還要去街道口再投戶外？

后湖項目去徐東投放就夠奇怪，再去街道口，人家會不會以為我瘋了？

難道現在老百姓買房，都不考慮地緣性？

哥覺得，這件事反映當下武漢樓市兩個現象——

今年武昌（不含光谷）樓盤，集中在剛需和高端，中間階層供應量太少，1.5~2萬這個價位樓盤，一隻手數都有富餘。

武昌的中產家庭，你們辛苦啦。

Ⅰ

〖我有200萬，三環內，哪裡買房好？〗

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不僅是老K的感受，今年武漢樓市，買房的地緣屬性，的確有些弱化。

買房子如果自住，以生活工作為中心，拿圓規在地圖上畫個圓，首選方圓3公里內房源。

如果購買力不行，就沿著軌道交通、快速交通往外溢。

一個底線原則是，房產與生活、工作、學習重心之間，最好不要過江。

這也是大多數人選擇購房區域的邏輯。

所以，以前哥碰到這種諮詢，基本上都是不理。

「哥，我這裡有200萬預算，區域嘛不限，你給推薦下，謝謝！」

買房這麼大事，連區域、戶型需求都不說，就要我推薦，鬧眼子居多。

但今年，哥發現這種（不限區域的）諮詢越來越多，就跟他們聊一聊。

發現他們並不是尋哥開心。

手上有錢，重要的是，還有一張房票，內心又比較焦慮，急切想把錢換成不動產，保值增值。

對於他們來說，買哪個區域的確並不重要，重要的是哪裡能買到，前景還比較好。

還有一部分人，增值保值倒不是首要，買房子還是為了住。

其中有武昌片客戶較多。

今年，大武昌片供應量太少，尤其是中間產品供應量少，讓這部分區域客戶，不得不暫時摒棄地理的接近。

寧可把有限的生命浪費在路上，也比把有限的錢浪費在銀行。

沒毛病。

Ⅱ

〖大武昌的供應啞鈴狀〗

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哥統計了下，大武昌（武昌、洪山、青山）下半年大概有30個項目有貨。

看絕對數量不算少，但結構是不太合理的啞鈴狀。

比如預計毛坯價在1萬左右，甚至略低於1萬的項目，有13個，幾乎全部集中在白沙洲；

預計毛坯價2.3萬以上的項目，有10個；

一高一低有23個。

也就是說1~2.3萬的項目，只有7個。

對於武昌區域的中產家庭來說，買房要麼就去白沙洲開荒。

但很多客戶不願意開荒，或者開荒可以忍，至少有捷運吧？

所以，白沙洲唯一能打捷運牌的新武昌，火得嗷嗷的，最近還放出一次性付款的要求。

哥聽了直搖頭，除了投資客，有幾個剛需能一次拿100多萬？

如果你不想買白沙洲，那麼你在武昌買房的選擇，基本上只有百瑞景、融創中心、御湖世家、大都會、純水岸、東湖國際......

光聽到這些如雷貫耳的案名，哥就肉疼，還別忘告訴你們，有一個樓盤主力戶型424平方米。

那麼，這中間價位7個樓盤，是不是就能無限收割中產？

不一定。

Ⅲ

〖中間樓盤定價的誘惑〗

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武昌中間價位樓盤位置集中2~2.5環地段，如何定價是致命誘惑。

開發商對這種地段毛坯預期價格，基本1.5萬+，如果再奇葩一點，或者你項目跟江啊湖啊能沾點邊，預期可以到3萬，批2.5萬咱都不賣。

你們知道哥說的哪個吧？

有意思的是，白沙洲這個片區，幾個熱門盤，毛坯定價明顯有點偏低（哥就事論事，你們不愛聽可以取關），對於購房者來說，雖然難買，但心裡知道，買了就賺。

對於武昌內環那些高端盤呢，價格被壓抑，富人也覺得買了就是賺。

相反，對於中間價位的樓盤，買房人卻比較糾結。

古田有個類似項目，毛坯價2萬，捷運、學校、戶型什麼的，都挺好，就是價格貴了。

哥一個冬粉扎紮實實去售樓部坐了3天，發現一共才賣6套，原來大家都覺得貴了一點，於是自己也不想買了。

核心原因還是，開發商預期高，價格稍微激進一點，也不好賣。

說句題外話，對於買中間價位的中產家庭，換房很重要考慮，是原來房子不夠住。於是想換個大的。

可是，夠住不僅僅是面積擴大，功能戶型創新往往也能實現目的。

但現在，開發商更喜歡在面積上做文章。

90平米左右的兩居室，快被開發商淘汰，主力戶型130平方米起步。

大了，對於中產來說。再加上單價高，總價的壓力並沒有那麼輕飄。

最適合中產的，應該是面積小一點的三居室，以控制總價。

在一線城市，90平米左右三居室，120平米左右四居室，是主流，但武漢很少能看到。

為什麼？武漢單價不夠高。開發商於是希望通過面積，收割中產的儲蓄。

Ⅳ

〖留房不留錢？〗

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因為某一個價位供應量缺失，再加上「留房不留錢」心理作祟，一些大武昌客戶跑去漢口買房，就不難理解。

如果大武昌客戶，真的必須要買房，而武昌、洪山3環里項目又特別難買，有兩條路，一個是關注仁和路一帶新項目，一個是往青山買。

青山一直是武昌人買房的禁區，輻射範圍很難超出徐家棚，核心原因，武昌購房者認為青山是比較偏遠的。

但哥上次也說過，青山不是遠，而是自成體系。

武漢作為一個多中心城市，商圈分佈較廣。

鍾家村是中心，你一路向西，你以為你會出城？不是，你到王家灣了。

江漢路是中心，你一路向南，你以為你出城了？不是，你到天地了。

徐東是中心，你一路向北，你以為你出城了？不是，你到建二了。

關山大道是中心，你一路向東，你以為你出城了？呃，是的，確實出了。

青山建二商圈，不是差，而是你不了解，人對自己不了解的事務，容易帶偏見。

中冶39·大街、招商、楊春湖，今年都有貨。

拿建二商圈中冶·39大街為例

你說配套▶武商重圓廣場、奧山世紀城加持，紅坊里情懷商業、吾行里體驗街區，印力中心等MALL級商業配套，沒看出生活有什麼不方便。

你說交通▶二七長江大橋、天興洲長江大橋5分鐘車程通往三鎮、捷運4、5、12號線等路網系統與項目無縫對接。

你說生態資源▶項目緊鄰濱江公園、和平公園，近享城市綠肺，內部還斥巨資打造恢弘的主題園林，借鑒歐式園林布局造景手法，打造出高品質園林住區。

你說區域價值▶長江主軸重點段出身，地王的身份說明一切。地處青山濱江商務區總部經濟板塊，與二七漢口濱江商務區僅一江之隔。結合一線濱江的舒適景觀體驗，與完善的生活配套、優質的教育配套及全面的醫療配套結合。

為了今年能買到房，建議大家放下大武昌沙文主義的臭架子，好生了解下青山。

總之還是那句話，對於沒房的，必須要換房的，寧可每月月供還得哭，也不看著存摺上的數字笑。

理由，大家都懂得。

PS——

最近哥想做個調查，大家花2分鐘幫忙填寫個小問卷呢？

掃描下方二維碼，進入一個H5頁面，真實填寫即可。謝謝謝謝。