購買二手房常見陷阱有哪些？如何避免？

二手房的優勢有很多，周邊配套設施成熟，可直接拎包入住，所見即所得。不過買二手房和買新房比起來程序要複雜得多，購房者要對買二手房會出現的問題進行分析，買房前預防一下。

怎麼辨別假房源

首先，假房源最明顯的特徵是「低價」，價格永遠是一大殺器，購房者撿漏的心理永遠不會消失。

通常情形是這樣的，我們通過網上搜索房源時，經常能發現一些環境優美、戶型合理的低價優質房源，不過電話過去看房時，卻被告知房子已售或暫時無法看房。接下來就是推薦其他房源了。

建議：遇到這種情況，我們首先要明確一點，價格與行情明顯不符的房源肯定會存在一些問題，假房源的可能性非常大，他們的目的大多數吸引來訪，帶客量也算業績呢！即使是真房源，房子本身存在問題的可能性就上升了，比如房子存在物理缺陷，比如漏水，凶宅等，還有一種情況，房子產權存在瑕疵，比如已經被業主抵押給銀行卻仍然在中介掛牌銷售，買房者有房財兩空的風險。

查看房子產權

這一點相信所有的購房者都不會漏掉，但市場上各種產權的房子很多，比如普通住宅、商住兩用房、經濟適用房、房改房、回遷房等。不同的房子產權性質差異很大，上市的條件也各不相同，所面臨的稅費和貸款政策都不一樣，這一點不是所有的購房者都清楚。甚至可以說，很多人對普通商品房之外的房源一無所知。

在這裡，我們想強調的是，對於普通商品房交易，產權只需要核實房主是否有完全產權即可，剩下的只需要符合現行交易稅費政策就可以了。

而非普通房源，則需要搞清楚上市條件。以經濟適用房為例，像前幾年在北京比較流行，它是一種政策性住房，購房者只擁有有限產權，不滿5年不得上市交易，因特殊需求確需轉讓的，須由政府按照原價參考物價和折舊水平回購，不得轉賣他人。滿5年上市交易，需向有關部門補交同地段經適房和普通商品房之間的差價，而且政府有優先回購權。

交易沒成中介仍收費

中介公司只負責買賣雙方簽訂房屋買賣合同，不負責買賣合同的履行，因此，賣房人違約時，中介公司仍向買房人索要高額的居間費用。中介公司單方提供格式合同，一般都約定由買房人支付中介公司居間費用。

合同法規定，買賣合同與居間合同是相互獨立的，買賣合同是否履行不影響居間合同的效力，因此，當賣房人違約不履行買賣合同時，中介公司不僅不履行原有的承諾，且仍要向購房人索要相應的居間費用，如雙方發生糾紛訴訟至法院，買房人一般都敗訴。

建議：在與中介公司簽訂居間合同時，雙方可通過補充協議方式，將房屋產權的過戶作為中介公司的居間義務，謹防中介公司將產權過戶排除在居間義務之外。

簽傭金確認書難追責

中介公司在與買房人簽訂房屋買賣居間合同時，同時要求買房人簽訂《傭金確認書》，使中介公司在出現惡意違約時逃脫應承擔的責任。《傭金確認書》的內容一般為「買房人應於簽字之日起給付中介公司傭金」。在法律上居間合同中的「傭金」就是指「居間費用」，傭金確認書籤訂，表明買房人認可中介公司已完成了居間合同中約定的所有義務。買房人簽字后，一旦賣房人出現違約時，中介公司會以此為由，逃脫其應承擔的責任。

建議：盡量避免與中介公司簽訂《傭金確認書》，即使簽訂《傭金確認書》，也應將傭金支付的時間約定在房屋產權過戶后，將產權過戶作為傭金支付的前提條件。（轉自房天下）