鄭州的公寓到底能不能買？適合就是最好！

有人說，傳統意義上的公寓80%的都不能買，這讓涉及公寓業務的開發商很不服氣。面對坊間相傳600萬方回遷房和租賃試點城市政策的衝擊，我們再看公寓的本質及現實中的定位，深入思考存在的問題及未來趨勢，就變得非常有必要。

一、說80%的傳統公寓都不能買，開發商表示不服！

鄭州的房租，沒有隨著2016年下半年房價瘋漲而繼續上調，反而在2017年春節之後，普遍下降二三百元。有人稱，這是鄭州高漲的房價，趕走了不少的鄭漂，租房的人少了，房租自然要下降！雪上加霜的是，是如下兩條消息：

1.5月19日，鄭州市新型城鎮化工作領導小組向全鄭州各區發出《關於試點推進安置房網簽工作的通知》。按業內的估算，鄭州目前大概擁有安置房總面積在6000萬㎡，村民自住佔20%左右，剩餘約4800萬㎡。其中大部分將用於出租。

2.近日，住建部等九部委發文《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發展住房租賃市場。目前已選取了廣州、鄭州等12個城市作為首批開展住房租賃試點的城市。

從兩項通知來看，今後幾年將有大量租賃房源入市。這種背景下，變現能力主要是出租的公寓，首當其衝，銷售也將變得更艱難。王毅敏老師在其文章中，這樣描述：

1.現有投入使用的公寓現狀。目前，在鄭州市場中已交付的公寓產品現狀基本上是不太理想的，多方面的原因造成，讓人覺得舒適感缺失，有些公寓甚至淪落到連城中村都不如的地步。這在長租公寓商那裡都是有案底的。

2.產品自身缺陷不可避免。這是公寓自身的特性決定的。大部分公寓不能安裝燃氣，要做飯的話只能用電。另外，公寓都是採用通廊的幾十戶設計，這樣能夠多出面積。造成產品通風采光（很多北戶）都不好，由於每層戶數過多，所以私密性也得不到保障。

3.交易成本高企，上漲收益被政府抽走。公寓作為長久投資還好，一旦交易的話，公寓所要繳納的稅費實在是多到可怕的地步，即便是價格翻番能夠落到自己手裡的也沒有多少，所以，交易成本太高也是弊病。

4.缺乏統一管理，使得物業自身升值空間有限。很多開發商把公寓賣了之後就很少管了，交給物業之後，除了公寓比住宅物業管理費高之外，其管理比普通住宅的管理要差很多。比如說，公寓裡面可能有居住也有辦公，而居住的人群又過於龐雜，在這樣的情況下，很多都是物業除打掃衛生之外，很少去管進出的都是什麼人。

基於以上等理由，王老師在「鄭在說房朋友圈」微信群中討論時說，傳統意義上的公寓，80%以上的都不能買。當然，在群裡面引起了軒然大波，尤其是業務涉足到公寓的人士，各種討論。看完他們的討論，我總結如下：

1.傳統公寓正在升級，從設計、建設，到配套、運營等諸多環節，都在升級。開發商的公寓團隊，是一隻戰鬥在最前沿的團隊，他們是對市場最敏感的人，最能「變通」，也最有發言權。形象地說，如果確定前面是死胡同，他們當然會繞開。

2.一線開發商進入鄭州之後，帶動產品和服務的升級，而這些開發商的團隊判斷和信息來源，更為可靠，比如萬科。

3.租賃試點政策，大量回遷安置房，再加上已有和即將成為庫存的公寓，數據勢必驚人。如果大量公寓沒有出路，必將從持有、使用、交易方面給出路，不然勢必帶來一系列問題，影響深遠。

鄭州歷年總人口，來自鄭州市統計局官網

4.鄭州確定建設國家中心城市之後，加大了吸引人口流入的力度，這些流入人口的數量將是驚人數字。人多了，需要就有不同，總有一款公寓適合你。

5.伴隨著鄭州發展，消費理念升級，新生代人口90后、95后，甚至是00后需求必然和原來不同，不斷更新迭代的公寓產品，因為其升級改造成本相對較低，很容易就能滿足新生代人口的需求。這是很強大但在現階段容易被忽略的因素。

二、租賃試點、回遷安置房帶來的衝擊其實有限！

首先說租賃試點，其中最為關鍵的要素，也是最近房地產圈媒體和自媒體最多的輿論話題之一，這方面，最為引人注目的是廣州。7月17日，廣州市政府辦公廳印發了《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》。政策的試水引得大批所謂磚家狂歡不已，紛紛預言房地產行業將發生巨變、房價「喪鐘」已敲響！這其實已經是過度解讀，原因如下：

第一，准入門檻太高、力度偏小，真正能享受到的人極少。該政策明確針對沒有住房的廣州戶籍人士和引進人才，並不是所有人都能享受。「符合條件的承租人」要求具有本市戶籍、人才綠卡等，而具有本市戶籍的大部分都有自住住房，人才綠卡的數量又非常有限，因此，邊際效應基本可以忽略。

第二，需要進行合同登記備案。這就導致，目前市場上因為逃避交稅而沒有備案的情況十分普遍，大量租戶會因此無法使用公積金。另一方面，租客想要享受學區房的待遇，則必須要求房東將合同登記備案，房東肯定不會願繳稅，那只有房客代房東繳稅。這樣增加的成本很難估計。

第三，並不能真正解決教育資源分配問題。租房可以上學，前提是學區有餘量的情況下。教育資源不足的根本沒有發生變化，寄望於「租購同權」並不現實。

第四，短期來看，降低房價是個偽命題。可以預見，該政策會增加租房需求，導致學區房房租大幅提升。房租上漲，又將影響房產持有人的行為。收益增加，使他趨向於繼續持有房產。由此，你要以更高的租金租到學區房，也要以更高的價格購買學區房。

正如經濟學家馬光遠的評論，「我即使不看政策的具體內容，我也知道這只是一個看上去很美，而真正操作起來根本不可能實現的政策。原因只有一個，那就是優質教育資源的供應相對於需求，將長期處於稀缺的狀況。在優質教育資源稀缺的情況下，要實現真正的租售同權，操作難度之大，超乎想象，這是一個基本常識，根本無需我去做太多的論證。」

這種情況下，作為12個租賃試點城市之一的鄭州，你能指望「租賃同權」嗎？九天之上雷聲再響，雨點落下來需要一個過程，能否砸到我們身上也並不好說！

再說回遷安置房，數量雖大，但並非同時入市，而且因為其居住屬性強、增值屬性低的特點，自然被需求不斷升級的人群自動屏蔽。比如說，你小區都是原來一個村裡面的人，他們保持村裡婚喪嫁娶的習俗，你願意長時間在這裡住嗎？所以說，這看起來是個炸雷，其實影響和「租售同權」政策一樣，很有限。

三、從早期公寓看未來的發展

說過傳統公寓的出路，和影響投資公寓的兩個主要因素，我們回到公寓自身來看看。關於「公寓」，百度百科給出如下解釋：

公寓是商業地產投資中最為廣泛的一種地產形式。公寓式住宅最早是舶來品，相對於獨院獨戶的別墅，更為經濟實用。早期大城市的公寓式住宅都是高層大樓，每一層內有若干單戶獨用的套房，包括卧室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房等等，主要供當時中等收入的高級職員、政府公務員居住；還有一部分附設於旅館酒店之內，供一些常常往來的中外客商及其家眷短期租用。

可以看出，早期的公寓兩個特點：

1.供當時中等收入的高級職員、政府公務員居住，放在今天就是高凈值人群，有強烈的身份認同感。

2.酒店公寓，供中外客商及其家眷短期租用。

實際上，歐美髮達國家公寓發展，早已經超越了這個階段。今後，包括鄭州在內的一二線城市勢必同步國際，其根本原因就在於的發展！以鄭州為例，城市的發展，必然不斷注入新鮮的理念，必然帶來產品和服務的升級，公寓並不能例外。說到這裡，我想起了並非歐美髮達國家阿三的例子，可以看做最簡單的公寓升級產品：

為了降低使用成本，提高空間利用率，印度StayAbode公司將技術、設計、服務和品牌結合在一起，在房屋出租市場內打造了一個全新的合租服務。StayAbode 的合租空間由多個規模不大的房間組成，每間房都包括一張床和一個壁櫃。不過，StayAbode 公司提供的服務顯然不局限於此，這也是他們稱自己為「聯合生活」而非「合租」服務提供商的原因。StayAbode 服務最吸引人的地方，其實是所謂「聯合生活空間」——其中包括廚房、集體休閑室、遊戲區、以及音樂和藝術角等。

由這個例子可以看出，公寓將來的發展，超乎想象。

四、什麼樣的公寓才能滿足時代需求？

目前，相當一部分人針對公寓類產品保留意見，心存疑慮。具體原因列舉如下：

1.產權只有40年，40年到期後續期要交錢，而70年產權住宅到期后自動續期，無需申請無需交錢。

2.貸款只能貸5成，最長只能貸10年，利率上浮10%。

3.交易稅費高，不好出手。

4.物業費高，一般在2.5元每平米以上。

5.水電費高，商業用水商業用電，是居民水電的兩倍以上。

6.不能落戶，不帶學區。

7.不能使用公積金貸款，也不能提取公積金。

8.沒有天然氣。

9.北京限制商住公寓交易，上海強制拆除商住公寓的隔層、上下水，政策越卡越緊。

10.商住不是住宅，規劃部門不強制保護採光權，以後被高樓遮了只能認命。

11.北方的商住公寓供暖標準政府是不保障的，達不到溫度只能去找開發商。

12.商住公寓可以用來辦公經營，所以你的鄰居可以是公司、列印店、足浴店、大保健，晚上吵到你了還沒法投訴，因為這不是住宅樓。

鑒於以上原因，我從產品類別方面著眼，很不嚴肅地總結了鄭州目前的住房鄙視鏈：

別墅>洋房>改善型普通住宅>含學區房的普通住宅>普通住宅>公寓>安置房>城中村

當前，因為理念及實際存在的原因，公寓並非主流歡迎的產品，那麼，什麼樣的公寓才能滿足時代需求？其實，這個還要回歸到根本來看，我認為無非有如下幾個方面：

1.基本居住功能。遮風擋雨，生活、辦公等，除此之外，就是馬斯洛需求中的安全需求。這個相對比較容易結局。

2.升級居住功能。在鄭州，公寓的發展已經超越住宅，因為公寓在與住宅相比的先天弱勢，有開發商在智能、科技、環保的運用方面更捨得投入。

3.基本服務功能。說白了就是強於一般住宅小區物業管理的功能，但公寓往往有更為統一、深入、全面的管理，這方面超越普通的住宅小區相當容易，但目前來看說有多高，也不現實。

4.升級服務功能。鄭州公寓，目前開發商在前期建設中，也考慮到了酒店、書吧、乾洗店、影院等配套設施。更有甚者，開發商在此基礎上，還打造主題公寓，比如說創業創新等。

5.公寓終極功能。其實公寓有很多不被人發掘的亮點，要說更適合新生代年輕人很容易理解，但要說適合老年人，估計很難理解。你可以想象，如果一對老夫婦住宅別墅裡面，基本的社交都很難滿足需求，和高級牢房有什麼區別呢？真心不如住在養老公寓裡面。目前，日本這方面已經非常領先。這些都是住宅產品不可能滿足而又實際存在的需求。

總之，滿足這5個條件，並能在開發、持有、使用、交易等環節有所突破的公寓才是最符合時代需要的產品。至於眼下，只能說適合就是最好！

五、未來公寓將會變成什麼樣子？

實在不想寫了，引用未來房子的變型吧，這些功能最先適合用在公寓裡面，縱觀國內外公寓的發展，也確實這樣！內容來源於公眾號「政商參閱」，原標題：

不可思議，這就是我們十年後的房子？！

腦洞大開：這可能就是我們十年後的房子！

陽台篇

將落地窗轉變為露天陽台

讓你擁有更大的空間、更大的視野和非凡的體驗

游泳池篇

泳池藏在草坪下面

既讓可利用的空間變大，還泳池保持清潔，也不用擔心孩子和寵物掉進去啦！

停車場篇

將車子藏在地下

既給你一個美美的院子，還可以停兩輛車呢~

卧室篇

客廳卧室一鍵切換，同時擁有大客廳和大卧室

床和櫥櫃的結合，是不是超省空間呢？

如此有趣的卧室，讓孩子晚上早早上床睡覺~

集收納，裝飾於一體的壁櫃，簡潔又具個性，解決收納的同時也很好地裝飾了你的空間。

合則齊心協力，分則各司其能，每一種搭配都是如此的完美，演繹出屬於客廳的視覺盛宴。

奇特的想象力，獨特的結構設計，處處瀰漫著智慧的氣息。

黑白色系的經典設計風格，讓你的客廳有深層感之餘，還可以享受多種布局，different every day！

"東西太多怎麼辦"

"柜子不夠用怎麼辦？"

這款家居，最大限度地增加儲藏功能，從此，那都不是事！

書房篇

書櫃放在天花板上，就像知識都儲存在頭腦中。

多少人夢想著能擁有一棟百年老宅，輕輕地旋轉開關，一間密室就隱藏在書架背後，在那裡辦公，會不會思如泉湧，靈感倍出呢？

你的書櫃你做主！可以依據空間大小而隨意變換，"適應力"滿分的書櫃，再也不用擔心沒有它的容身之處了。

讓寫字桌轉起來，滿足你多角度，全方位的不同需求，在這樣的寫字桌上工作，效率都會呈指數式上升吧！

樓梯篇

在樓梯上方安一個大吊床，在上面看書曬太陽再好不過。

把樓梯上的台階都做成儲物櫃就有許多存儲的空間啦~

廚房篇

爐具和油煙機藏起來后，廚房是不是瞬間高大上了許多，你對做飯的熱情是不是也高漲了呢？

冰冷的鋼筋水泥森林每天包裹著我們的生活，一牆之隔的屋內，卻在朝暉與夕陽下，用木質的設計，溫暖著人心。

空間很小，夢想很大，能擁有這麼大的地下儲藏櫃恐怕是每個吃貨最大的夢想吧！

擁有"七十二變"超能力的收納櫃有了它，廚房收納不是問題，可是你的記憶力達標了嗎？

"怪物拉籃"，居然連死角的位置也不放過，真是物如其名，"活久見"啊！

只聽說過"平地起高潮"？這個神器，只需一個簡單的手勢就可以""平地出水槽"，簡直令人瞠目結舌！

十年後，的房子將變成這樣

原因：

1、年輕人與父輩代溝大，更願意獨立居住，不需要大房

2、積極的消費觀，沒有太多存款購置大房

3、平時快節奏與周末慵懶的生活狀態，小房更宜打理。

目前，對大多數人，沒有智能手機和WIFI就不能活，以後更不必說，Wifi承載了年輕一代基本的社交和娛樂方式，就像虛擬的「水和電」，是基礎，不能少。WIFI才是真正能吸引年輕一代買房的「暗器」。

高科技日新月異，智能家居更是大勢所趨，可以解決居家時一切不方便的情況，機器人幫你打掃衛生，開關、wifi，空調、洗衣機、電飯煲都可以通過手機全程管理和控制。互聯網+的智能住宅，是未來主流住宅的基本樣板！

互聯網時代，人人需要密碼才能使用各種賬戶。密碼的使用，更符合青年人的習慣，更不會發生諸如鑰匙丟失進不了屋的情況，以後若有「掃二維碼進門」系統，也可以推行。

五、戶內設計更簡約化，扁平化、現代化

不同於60后、70后喜愛的中式、歐式雕飾很複雜和浮誇的裝修類型，年青一代后更愛現代化，簡約的裝飾風格，隨著設計界的扁平化之風的吹拂，人們審美逐漸會嫌棄過多的裝飾、紋理和冗餘的元素，一切顯得更簡潔大氣。根雕、佛像、盆景等元素或將不復存在。

六、開放型廚房更受歡迎

開放廚房更時尚，將做飯與吃飯空間銜接，整個空間顯得更為開闊，空調也可以與客廳共享，類似於酒吧的吧台和壽司店的餐桌，符合這一代人的審美。

七：落地窗將代替飄窗

飄窗被吐槽已不是一天兩天，落地窗的時尚、大氣和覽景功能更符合室內窗口的進化史要求，如果樓層住得高，窗帘一拉開，整個城市盡收眼底，有一個種「我是這個城市的主人」的錯覺。和情侶在落地窗前擁吻，也是一種電影版的享受。

八：便利店將代替傳統超市

隨著電商的發展，像超市這種大型的購物中心和百貨商場將會被取代，買什麼東西在網上都可以，取而代之的將是隨處可見的小型便利店。

九：小區將會修建專門的「快遞管理屋」

作為網購大國，也同時是快遞大國，房屋密集的小區里每天收發快遞量驚人！統一的、規範、便於儲存和管理快遞的小屋，將興建起來。

十：社區商業將以餐飲、乾洗、理髮、修補等生活服務為主。

百貨可以被電商網站代替，但生活服務不能被代替，所以比重會上升。

目前大多的城市規劃，都是採用「產城一體」的形式，以成都為例，城南主要以軟體外包、IT，金融、高端服務為主，所以住在城南的大多都是IT男，金融女……而郫縣就是以眾多工廠，航空港以臨港工業，大多都是藍領、工人聚集的地方。

在未來，這種城市規劃趨勢會越來越明顯，一個城市的居民也不是魚龍混雜的，而是有明確的產業功能分區，相關就業人群也就對號入座。

十二：物業管理將成「管家式」 會承擔更多細節服務

十年後，實體商業肯定會被電商衝擊得體無完膚，線下服務業將是一塊香餑餑，物管幫忙寄送快遞、機票火車票代理、行政手續辦理、蛋糕、鮮花配送等，提供物業服務。嫌麻煩、愛宅家、工作忙的年輕人，是時候需要個社會化的「媽媽」了。

十三：寵物配套比例將增多

寵物是「新新人類」的消費品，在這個賣萌就有愛的時代，養寵物的人數會增加，所以寵物配套在社區商業的比例也會增加。

十四：通宵營業的商業將增多

年輕一代就意味著夜生活豐富，熬夜人數增多，夜貓子增多，通宵聚會的增多，所以，通宵營業的KTV、網吧、甚至24小時便利店，將會增多。

十五：躍層、夾層，有閣樓間的住宅更受歡迎

躍層增加了空間利用率，降低了買房成本，二者增添了立體的時尚感，閣樓、夾層正好滿足購房群體的文藝、浪漫幻想。

十六：傳統棋牌室消失、網吧、酒吧、咖啡館興起

傳統的麻將館、棋牌室，茶坊是老一輩休閑娛樂的象徵，傳承的跡象並不明顯，棋牌娛樂可以在線進行，而網吧、酒吧、咖啡館正是年輕男女追捧的社交場所。

在線預訂和交易，線下服務，O2O的風暴已經刮滿全國的商圈，未來的若干年內，O2O服務進入社區也成為趨勢，家庭外賣，上門清潔、美容、美甲保健服務都能預約。

註：引用較多，記不得從哪裡查閱的了，如不得勁，請後台留言刪除，反正我覺得寫得也不好！

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