現在該買房，還是該持有現金？

2007年全球金融危機是樓市分水嶺

2007年全球金融危機之前出口經濟快速發展，大家生活水平大幅提高，對房產需求很大，導致房子供不應求，價格上漲，但價格始終在合理範圍內，因為2007年全球金融危機之前，沒有太多的投資投機。原因如下:1.出口工業比房地產掙錢，很多錢優先進入製造業領域2.就業不錯，政府沒有必要通過放水進行基建，解決就業問題。

2007年全球金融危機之後，出口遇阻，高歌猛進的房地產也因為購房者預期的改變進入蕭條，導致社會出現大批失業人員，在穩定壓倒一切的情況下，政府開始放水投資基建，同時鼓勵房地產購買，畢竟房市還是供不應求。隨著買氣的加大，房價開始上漲，產生了賺錢效應，製造業由於不如以前好賺錢，紛紛進入房地產，基建放的水最終也流到了房地產，引起了房市一波一波的上漲。

本輪房價上漲的原因

房產市場的第一個坑是2011年的大中城市限購，導致大城市需求萎縮，相應的開發商也減慢了在大城市的買地建房,跑到三四線城市去買地建房了，這樣的結果是大城市2011-2014的房屋供應是萎縮的，三四線城市的供應是增加的。各路不明真相的資金被迫到中小城市投資買房，很多房子不但沒有漲價，還跌價，最可悲的是有價無市，認錯的機會都不給。

最最可悲的是大城市經過2013，2015，2016年的大漲，房價又翻了幾倍。現在房地產市場又在挖第二個坑，那就是到大都市圈附近不限購的小城市投資買房，這些小城市購買的絕大部分房子都將面對租不掉，賣不掉，住不了的窘境，多少人又得血本無歸。

2014年9月，2015年3月，國家出台寬鬆政策，放鬆了大城市限貸限購，大城市積壓的自住需求一下子爆發出來，由於供應沒跟上，導致供不應求，價格開始上漲，產生賺錢效應，更多的投資投機資金開始進入房地產，特別是2015年6月股市開始暴跌，大量資金由股市轉戰房市，價格進一步被推高。這刺激開發商開始在大城市大規模買地建房，隨著時間的推移，大城市房子開始供求平衡 ,直至最後供大於求，然後開始下一個周期。但一二三線還是會有一些差別。

不過，房價增長的太快也不是好事。現在樓市管控趨緊，一大波調控新政或許正徐徐而來，於是「一二線城市高位買房人將高坡站崗」的聲音開始湧現。對於高槓桿炒房並缺乏現金流支持的投資客來說，確實面臨槓桿斷裂、債務違約、徵信污點的困境，但對於剛需及有穩定現金流的人來說不必恐慌，資產總有泡沫再起時，貨幣長期貶值是趨勢，現金才是擊鼓傳花的最後一棒！

按揭買房引發的信貸鏈條

為了說明信用/信貸/債務/貨幣/泡沫之間的關係，我們以大家最熟悉的按揭買房為例來說明他們之間的鏈條關係。

案例：

賣房人5年前以50萬購入一套房，現在以100萬賣給買房人，可買房人只有30萬的首付，於是他向銀行申請了70萬的按揭貸款，賣房人順利的拿到100萬賣房款，實現了50萬的收益。

案例里的買房人也是貸款人，他憑藉自己的信用向銀行獲取了70萬的信貸，並由此新增了70萬的債務，而銀行就是創造信用的人——它憑空給了買房人70萬的貸款，這構成了銀行的資產（資產和負債相互對應，一個人的負債就是另一個人的資產，如案例里的買房人和銀行）。而賣房人拿到的是100萬元，其中的30萬是買房人的首付，另外的70萬是銀行的貸款——當然也是買房人的負債。

實際上市場中的錢幾乎都是信貸——是銀行放出的貸款，當然也是貸款人的債務，銀行也是債權人、貸款人當然也是債務人。

它們由此構成了一個長長的鏈條：因為有信用，所以產生了信貸，信貸對貸款人來說就是債務（對放款人來說就是資產），債務就構成了市場中流通的貨幣，因為貨幣可以由銀行放貸創造，錢就可能會越「印」越多，因錢的「印製」非常容易（現在也就是在電腦上多敲個零），而商品/服務的增加卻需要一個生產的過程，錢迅猛增加而商品/服務卻緩慢增加，於是價格上漲產生了泡沫。

農業社會裡沒有信用（信用的面太廣，這裡僅指金融信用），等有了商貿、才有借貸、進而產生了銀庄/票號，以致近代以來的銀行，才有信用。信用能憑空調動一筆資源，促進經濟的飛速發展。一切看起來如此美好。

市場中的錢是信貸，信貸是貸款人的債務，可當貸款人不能履行債務時，這種美好就戛然而止了。那會發生什麼呢？

債務違約引發的經濟危機

貸款人為什麼債務違約？因為收入少才還不起錢啊！對於投資者來說就是提供的商品/服務不能適銷對路或因供應過多賣不出去；對於消費者來說是因種種變故而使收入減少甚至停止，這種變故更多的是失業，而之所以失業更多的原因還是就職的企業投資上的失誤。

債務違約的根源就是資源的錯配——過多的資源大量的集中於某些領域或生產的東西市場不需要，引起供過於求或供需失衡，價格下跌、沒有利潤、收入減少以致虧損沒錢還債。當債務違約不多時，銀行可以用自己的利潤去抵消違約債務，但當債務違約足夠多、金額足夠大時就產生了經濟危機。

經濟危機是市場自我調節的機制——市場出清和債務出清：企業都破產了，供給自然就下降了，能頑強存活的企業又有了利潤的空間；企業破產/個人破產，債務就此免除了，大家互不相欠，從此新的開始。

在1933年大蕭條前的歐美，這樣的危機幾乎每十年一次：債務違約——經濟危機——市場出清/債務出清——經濟復甦——信貸增加——泡沫出現——供需失衡/虧損增加——債務違約……就這樣周期循環的輪番上演。

是的，如果賣房人把賣房款100萬存入1933年前的銀行，當經濟危機來臨銀行倒閉時會血本無歸（銀行倒閉大多是資不抵債），反不如一套資產落在手裡來的安心實在，保護存款人的制度——銀行倒閉時儲戶可以拿到最高一定金額的存款（美國25萬/50萬），是在二戰後才出現的（是近十年內才出現的）。

大蕭條后凱恩斯主義開始流行，經濟危機的處理方式也由之前的市場自發調節轉換到政府的主動的干預，這其中的一個大創舉就是央行職能的轉換——由根據市場需要被動的發行貨幣到主動的發行貨幣干預市場中貨幣數量，來調控經濟。到了1971年，金本位的布雷頓森林體系崩潰后，主權信用貨幣登上舞台，央行干預貨幣的能力更強——印鈔？不就是在電腦中多敲個零么！

一旦泡沫破滅會引發經濟危機，那央行怎樣印鈔干預呢？又會產生哪些影響呢？

央行干預引發的貨幣貶值

信用是由銀行創造的，信貸是由銀行放出的，錢就是銀行「印」的（央行印的是基礎貨幣，銀行把這些基礎貨幣放貸出去產生了信貸貨幣，市場中的錢幾乎都是信貸貨幣），債務違約主要指欠銀行的錢還不上，銀行對外放貸收不回來自然無法兌付儲戶的本息，緊接著銀行就要破產（1929-1933大蕭條期間，美國數千家銀行倒閉），貸款人破產、銀行破產、儲戶存款消滅，大家一次性債務出清，互不相欠。現在則完全不同了。

我們還以上文的按揭房貸為例：當房價泡沫破滅時，足夠多的按揭買房人斷了月供，銀行開始拍賣處置房產，售賣房產的增加會進一步壓低房價，讓銀行的貸款更難回收，在面對儲戶的兌付要求時只好向央行求救。

理論上銀行可以把房貸債權抵押/出售給央行獲取現金，來兌付儲戶存款及其他支出，但實際運作中，央行會先從銀行持有的最安全資產做起——國債、金融債、大型企業債券、優質企業債權……按優劣資產先後依次購買，直至銀行不缺流動性（等經濟好時，各銀行再把之前抵押給央行的資產回購回去或央行把資產在市場中出售，這就是央行的縮表），就像2008年的這次次貸危機一樣。

央行干預后，似乎一切風平浪靜完美無瑕——本該倒閉的銀行沒有倒閉、本該存款消失的儲戶毫髮無損、貸款人債務違約似乎並沒有對經濟造成那麼大的危害，冤總得有頭、債總得有主，那誰受損了呢？答案是所有持有現金的人。

央行干預經濟危機的手段就是超發貨幣，超發貨幣的結果就是稀釋現金的購買力、向現金持有者徵收鑄幣稅，徵收上來的鑄幣稅去挽救銀行、避免系統性金融風險，超發貨幣引發的通貨膨脹是解決債務問題的重要方式。

但持有實物資產的人並不會被徵收鑄幣稅，反而會因為貨幣超發享受資產泡沫的好處。貨幣超發並不直接創造財富，只是財富的轉移再分配，並且很容易讓財富聚集引發兩極分化。

長期看，貨幣貶值是趨勢，只是會在較短的周期（信貸緊縮周期）內購買力上升。

現金才是泡沫的最後一棒

現在的貨幣只是一種交易媒介，沒有任何價值，是國家的強制力讓它具有了使用功能。主權信用貨幣體系下，貨幣的多少政府人為控制，根據實際經濟需要任意「印刷」，一般情況下只增不減——經濟好時，為了滿足商品/服務交易，避免通貨緊縮要增加貨幣；經濟差時，為了刺激經濟擴大需求，也要增加貨幣。

所謂的信貸緊縮周期，並非貨幣絕對數額減少了，只是貨幣的增速變慢了。

所以，長期看實物資產的安全性/保值性要遠優於現金，那些擔心甚至哂笑買房高坡站崗的人，殊不知現金才是泡沫遊戲中擊鼓傳花的最後一棒。

了解這些給我們哪些啟示呢？

1、少持有現金，盡量多的持有資產。現金會因購買力下降不斷貶值，而資產的價格會因貨幣增多不斷的水漲船高，雖不一定能財富暴增，但維持原有現金的購買力還是沒問題的。

2、錢一定要花出去。存在銀行里的錢，它只是賬戶上一個冷冰冰的數字，不能為你帶來任何福利和享受，如可口的美食、光鮮的衣著、溫暖的房子、感官的享受……把錢花出去，購買了商品/服務，才發揮了錢的價值。

3、讓錢和資產間能自由切換。持有現金長期貶值，持有資產可急需錢時怎麼辦？這就要考慮資產的變現能力——資金和資產間自由轉換的便利性。股票/基金/債券都是流動性好的資產，但它們也存在虧本的風險；存款/貨幣基金流動性好，但收益太低。

一二線城市的房子當然是好的資產——很容易的出售變現，同時也很容易抵押貸款獲取資金，資產的增值性和變現的便利性兩者齊備。

人的天性是貪婪的，總希望在周期的波峰賣出，在周期的波谷買入，賺取最大的收益。如果你有那個踏准節奏能力，當然可以這樣做，否則就要跟定大趨勢，不要在乎一時的漲跌得失，因為對賭的後果你輸不起。

房地產這枚炸彈隨時可能爆炸，隱患必須儘快剷除！

2016年全國地產銷量比2013年增長了30%，這一結果與人口關係不大，是純粹的貨幣現象。

2016年房地產銷售總金額大約在14萬億元，房貸總額7萬億，這意味著2016年購房一半都靠貸款，房地產對貸款的依賴程度接近於美國2007年金融危機時期。

近年，GDP增速維持在7%左右，GDP總量約70萬億，每年新增GDP約5-6萬億。經濟的規模足夠大，但支撐這個龐大經濟體的不是令人驕傲的實業，不是令人仰望的高科技，不是具有競爭力的產業，而是一個擊鼓傳花的遊戲——房地產。

為了創造5-6萬億GDP，需要新增7萬億的房貸。雖然我們通過房地產把經濟穩住了，但是付出了房價暴漲和增大金融風險的巨大代價。當房地產洪流走到今天，手裡傳的已經不是「花」，而是炸彈，是隨時可能摧毀中等收入家庭財富的手雷。

對於一個經濟體而言，如果大多數資源集中在房地產和股市等虛擬領域，則意味著關係國計民生的實體產業和高新技術領域的資源將逐步萎縮，最終使得經濟呈現空心化，整個經濟體將演化成一個只追逐財富分配，而不創造財富的傳銷體系。

房地產的大躍進式發展，讓用地成本巨增和房租巨增，也是給基礎製造業的致命一擊的第二道盤剝。

我在讀高中的時候就有一個疑惑，房地產怎麼就成了我們國家的支柱性產業了？這鋼筋水泥的盒子，除了對內搜刮老百姓那點兒幾代人，好不容易存下來的積蓄外，算不上什麼財富吧？

除了幾十年的使用價值外，基本上是不能吃不能喝的玩意。後來更是泡沫式價格飛漲，現在也就等著玩完那天了。

建立在房地產沙灘上的海市蜃樓一旦煙消雲散，留給經濟的，將是慘不忍睹的狼藉。