田效洪律師：有房貸的商品房不能買賣了嗎？

商品房不能買賣了嗎？首先商品房符合交易的，買賣雙方都可以進行買賣活動。而有房貸的商品房的買賣會比較麻煩一些，因為房子貸款還沒有還清，需要通知按揭銀行。而二手房商品房一般能夠買賣，但也要看賣房人對房子有沒有抵押的手續等。

北京佐邦律師事務所的田效洪律師做出了解答：

有房貸的商品房不能買賣了嗎？

有房貸的商品房可以買賣。不過首先，轉讓應事先通知按揭銀行。通知銀行后，如果受讓人也需要通過貸款來購買房屋，則需要銀行委託律師事務所對受讓人進行貸款審查。受讓人符合條件后，銀行會與受讓人簽訂貸款合同。實踐中，銀行會與出讓人與買受人簽訂附屬合同，約定出賣人將房屋產權完全過戶給買受人處，並見證房屋買賣雙方簽訂的買賣合同真是有效，貸款合同才能完全解除，同時銀行與受讓人的貸款合同正式生效。最後，出賣人和買受人與銀行委託的律師同時到房地產交易中心辦理相應的產權過戶手續，將房產證更名，然後將房產證交由銀行進行收押。

二手商品房不能買賣了嗎？

二手商品房可以買賣，二手商品房買賣過戶程序：1、先接受房地產交易管理部門的審查。在雙方簽訂了房屋買賣合同過後，房產交易雙方要向房產所在地房產交易管理部門辦理申請手續，管理部門會查驗有關的證件，審查產權時，會到現場作必要的調查，然後估價人員對交易的房產進行估價。

2、立契過戶。房地產交易管理部門根據產權性質和購買對象，按審批許可權申報有關負責人審核批准后，經辦人將通知買賣雙方辦理立契手續。買賣雙方在契約上簽名蓋章，雙方持買賣合同和相關證件及材料到交易管理部門辦理立契過戶手續。注意，這裡賣方須提交房屋所有權證或確權證明；身份證或其他有效身份證明；房屋所有權共有的，其他房屋其有人同意出售的書面意見。

3、辦理產權轉移過戶手續。房屋買賣雙方在房地產交易所辦理買賣過戶手續后，買方需要持房地產交易所發給的房產買賣契約，到房屋所在地房地產產權管理部門辦理房屋產權和土地使用權轉移登記，那樣就可換取新的房產證啦。

經濟適用房可以買賣嗎？

經濟適用房是可以過戶的，但是其過戶方法比較麻煩，需先上市轉成商品房后再以贈與的方式過戶到兒女名下。契稅按1%徵收。

買房子是一個重大事情，一下子投入這麼多錢，突然別人告訴你，房子不能夠過戶自己手上，那麼買房人就虧了。所以買房子時候，要多看一下房屋產權人，房屋有沒有抵押相關事情等。遇上房屋糾紛，建議諮詢專業的律師，更好地更快地解決問題。

田效洪律師補充：房貸還款需注意的5大關鍵點

注意一：徵信狀況良好

「現在這幾年社會都在提徵信社會。徵信在普通購房者中是越來越重要。如果徵信不良的話，不但會影響到審批的進度和時間。如果存在銀行還款有逾期的話或貸款超過一段時間不能按時還款。銀行就會直接拒貸。」

注意二：提前準備資料

「貸款材料這方面注意是分三塊進行，一個就是基本材料，包括身份證、戶口本、結婚證這些，在一個就是購房的資料，比如：正式的商品房買賣合同、首付款的發票、徵信報告還有房產證明這些材料。

注意三：注意貸款年限

「貸款年限像一般的貸款，最長的房貸是30年，需要注意的一條就是年齡加上貸款的年限：男士一般不超過65周歲，女士一般不超過60周歲。」

注意四：了解還款方式

「現在銀行還款主要是分兩個還款方式：一個是等額還款方式，一個是等本金還款方式。等額還款就是無論貸多長時間每個月還款額度都是一致的，缺點主要是利息比較多一些。等本金還款就是逐月遞減的一個還款方式，一開始還款額度比較高，越到後來逐漸越低。你像收入比較高的購房者可以考慮等本金還款方式，因為它整體的利息比較低，但是因為一開始還款額度高一些對貸款人的月收入就要求高一些，最主要的是還是要看購房者的自身情況。」

注意五：注意提前還款的時間點