精細化運營起步，2017年二三線城市或以豐富商業趕超一線

「只有當潮水退去之時，才知道是誰在裸泳。」這句話用在實體商業領域十分恰當。

自2010年房地產開始針對住宅調控開始，商業地產就開始出現爆髮式增長。由於開發商蜂擁而上，隨之便引發的是商業地高庫存、泡沫化的擔憂。經過了市場的多輪洗禮，實體商業經歷了百貨業態、購物中心等粗放開發模式，繼而走向精細化運營。

隨著「重開發、輕運營」時代結束，商業地產告別高增長，正走向真正的精細化運營時代。從宏觀數據看，實體零售業在經歷了多年增速下滑后，正迎來了整體回暖苗頭。8月1日，商務部發布《2016年國內貿易發展回顧與展望》稱，2016年以來批發和零售業增速提升，實體零售業態增長回暖，扭轉了2012年以來增速持續回落的態勢。國家統計局日前發布最新數據也顯示，2017年上半年，全國社會消費品零售總額達到17.2萬億元，同比增長10.4%。

不過，就像計程車司機也沒有想到最終打敗自己的是滴滴一樣，實體商業回暖的同時，電商的跑速更快。國家統計局數據顯示，2017年上半年，網路零售交易額達到3.1萬億元，同比增長33.4%，增速比上年同期加快5.2個百分點。農村電商的發展則成為電商發展的亮點。2017年上半年全國農村實現網路零售額5376.2億元，同比增長38.1%，高出城市4.9個百分點，佔全國網路零售總額的17.3%。其中，實物型網路零售額3286.4億元，同比增長34.3%，服務型網路零售額2089.8億元，同比增長44.4%。

RET睿意德董事索珊清晰地記得，2010年，互聯網爆發「百團大戰」（互聯網巨頭引發的團購、降價大戰）時，實體商業從業者還是以一種「看熱鬧」的心態圍觀。房地產從業人士沒想到外來的入侵者發展如此迅速，最後互聯網開始來搶「自己的飯碗」。那時候，商業地產市場正處於粗放式發展階段，市場的紅利非常大，開發商依賴快速銷售而回籠現金流。而最近幾年，商業地產經歷了2012年-2013年存量激增后，開始面臨高庫存，同質化運營等困境。

索珊表示，這幾年實體商業市場趨勢已經非常明顯。銷售紅利已經過去，快開發模式不再適用，增量市場轉為存量市場，市場上的投機心態開始轉為理性投資心態。

索珊也看到了實體商業市場的嬗變。「大家對於互聯網的使用仍然停留在初級階段。無論是購物中心搬到線上，還是線上到線下開實體店，都缺少磨合。另外，市場對於新、奇、特的事物產生極大興趣。場景、IP、網紅、文化等受到追捧。市場還是停留在關注表象，而沒有關注與自身的關係。不過，由於購物中心開發量過大，消費者被空前看重，但消費者是善變的。」

如同記者對於購物中心業態調整的調研，索珊也看到，品牌的姿態發生轉變。大品牌去互聯網化，奢侈品走向親民，快時尚更迭更快，品牌壽命縮短。實體商業越來越深入，態度越來越誠懇，功能也越來越完善。

市場嬗變也在引發商業地產格局變化。記者也注意到，目前整個商業地產也正走向壟斷。類似華潤、龍湖等大型開發商持續增持優質資產，而一些運營不佳的開發商開始退出商業地產領域。另一些專業商業地產運營公司看到了市場的機會，開始輸出管理，從而打造專業的輕資產運營公司。另外，從城市格局角度看，隨著零售品牌下行，二三線城市甚至四線城市的商業地產正迎來市場機遇。

最後，索珊表示，商業進入存量市場，一線城市土地越發稀缺，新商業供應減少。一方面，核心商圈租金持續上漲；另一方面，多中心商業格局下，人口聚集已經初步完成，商業便利性發展趨勢下，之前還可稱為新商圈的商業經過培養期租金也逐步走高。以睿意德全程服務項目北京華潤五彩城舉例，目前日均人流量已經可比西單這樣的核心商圈商業，租金也較開業成倍數增長。這種發展形式下，互聯網技術與思維驅動的商業創新業態，處於發展初期，租金承受能力有限。而備受關注和看好的體驗業態，空間需求較大，這些創新型業態在一線城市核心和非核心商圈，都可能面臨難以選到合適的物業和面積的難題。相比下，隨著二三線城市經濟發展、消費力與消費鑒賞力的提升，可以以相對大的市場發展空間迎來以更豐富商業趕超一線城市的機遇。