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房租一定會漲,這是大勢!

從今年起,我們開始關注房租。

經濟生活中總是充滿了各種悖論,房租也不例外。近一個月,智谷發了兩篇關於房租的文章。

在有關租金收入比的文章中,我們觀察到的大城市,特別是一線城市的租收比多在50%左右,這顯然意味著較高的負擔;而在對租金回報率的觀察中,我們又發現,在房價與國外相當的情況下,國內租房價格很「便宜」。這個「便宜」似乎又暗示了漲價的可能。

這種反差其實很正常。如果說租收比更多是一個屬於租房者的指標,那麼租金回報率則是一個屬於投資者——包租公(婆)的指標。不過,它也客觀反映了大城市房租與房價的背離度。這種背離意味著,不是房價漲得太快,就是房租漲得太慢。

那麼,在官方一股腦推出租購同權、共有產權房、只租不售房,並且擺出一副將租房進行到底的姿態后,未來住房租金的走向會如何呢?

租金上漲是長遠趨勢,但不會瘋狂暴漲,短期內還可能下跌。

01、包租公正在快速增加中

租房跟買房有很大差異。買房投資看重的是房子潛在的升值空間,並且購房需要巨大花費,不得不慎重考慮。而租房則更看重當下的需求,它不像買房可以申請房貸,從而更體現了租客的可支配收入水平。

與房價反映地價、投資情緒以及資金效應不同,租房則展示了實體經濟的基礎面,比如收入和市場供需。

租金對市場的反應是非常敏感的。二手房銷售量的回升、每年特定的時期:如春節后的招工旺季和大學生畢業季,都會推動房租上漲。反之,房屋買賣受限時房東則會更多地觀望,將房屋「由售轉租」,導致出租房的供應量增加,房租就會下跌。

市場上,放租的房源充足,房租就會下跌。大城市目前超過八成的出租房屋來自私人持有住房。自2016年8月起,隨著限購越來越嚴厲,相信有一大批房產投資者變成了房東。短期釋放了大量出租房源,必然導致房租下跌。上海就是個典型。

限購以來,上海二手房掛牌出售量銳減,「由售轉租」現象明顯。2015年上海租賃掛牌數量是15萬,2016年則上升至20萬套,今年4月底達到了30萬套。

於是今年春節過後,上海的租賃市場的表現有點超乎尋常地「冷」,一直冷到現在。據統計,上海7月份租金同比下跌了5.74%。

除了房屋私人持有者釋放了大量房源,本地租賃機構入局進一步助推長租公寓市場的發展,也給租房者多一個選擇,從而抬高了供應量。由於政策的鼓勵,一些品牌公寓、提供長租服務的企業如自如也加入了租房戰場。跟共享腳踏車品牌一樣,目前已知的品牌公寓企業達1000家,管理房間數超過100萬套。

一些租賃機構如YOU+、魔方公寓、鏈家自如等通過提供給在各個城市的租客以長租服務產品,推廣自己的服務。不過,這些機構也是從二手房東那裡得來的房源,所以目前來看,二手房的動向還是影響租金高低的主因。

還有一個不容忽視的因素,那就是可支配收入。人們租房時,可支配收入是影響其租房決策的關鍵因素。

(數據來源:國家統計局)

從2013年開始, 城鎮人口的可支配收入增速就開始低於GDP的增速,加之農民工勞務收入的增速也在放緩,直接導致特定階層購買力的下降,租房支付能力不足,由此推動了「合租」現象的形成。合租就不是一個蘿蔔一個坑,也就間接導致供應量的增加。有報道稱,近來北京三房房源開始走俏,主要是因為租客選擇了合租。

同理,共有產權房和只租不售的房屋若進入,供應量會進一步提升。供應量相對充足,這將不利大城市的租金上漲,反而可能導致一些供應量過剩地區的租金因此下跌。

02、租房慾望的釋放需要一個過程

大城市人口紅利正在減弱,人口流入在減少。北京和上海在人口凈流入上就呈現出逐年遞減的狀態,這與其近幾年開始推行人口控制政策有很大關係。

(數據來源:國家統計局)

但是,雖然流入大城市的人口有減少的趨勢,另一股趨勢正在與其形成對沖:居民租房意願增長,租賃人口在上升。

這是我們之前的文章中所提到的,高企的房價導致在中心城市購買首套房的平均年齡增加,而推遲的這段時間內,這些年輕人更傾向於選擇租房。另外,高房價還導致越來越多的人滯留於租賃市場,租房年限拉長。還有一個因素便是許多人可能忽略的——推遲結婚。

教育的普及以及城市化導致高素質人口增多,而高素質人群結婚年齡普遍比較遲。據統計,從2007年到2012年5年間,30歲以上結婚人群佔比上升4%。為了結婚買房也是許多年輕夫婦的選擇,如今不那麼急結婚了,買房的動力自然就減弱了。

同時,人口的穩定化也提供了更多需要長期租房的用戶。我們之前分析人口流動的文章中提及,的人口流動幅度逐年減弱,流動人口租房的穩定性提升。近幾年來,家庭化流動趨勢增強,家庭規模越大的流動人口在流入城市居住時間也越長。

(數據來源:國家衛計委《流動人口發展報告2016》)

但是由於經濟基本面、人均可支配收入的限制,需求和市場潛力儘管很大,仍然因為種種限制,不會導致租金的大幅上漲。

許多讀者留言問國外的租收比情況,對於我們之前提出的國外的高租金提出疑惑,國外是不是因為收入高,所以導致租金高?而且他們的負擔,有北上廣深嚴重嗎?

我們從美國、英國和日本當地媒體找到了相應的報道,發現在不同地方,租收比的情況也不同,但至少紐約和倫敦的租客跟我們的北京、上海……是差不多的:

(2016年數據)*

紐約自金融危機以來,租收比也是在不斷上漲:與2015年時59.7%相比,2016年則上漲了5.5%。相比於紐約和倫敦,東京的租收比只有36%,難怪東京人租房更幸福。

紐約和倫敦的房屋空置率不高。紐約的出租空置率為5%左右,倫敦的出租空置率則在7%左右。這個數在東京則高達14.5%,供應量足,難怪租金這麼低。

不過,住房空置率的數據在難以統計,我們目前也未有權威的數據進行比較,但單從租收比來預估,出租空置率大概在紐約與倫敦之間。

從長遠來看,的租金將繼續上漲。這是國際成熟租金市場總結出來的必然規律,經濟的增長就會帶動可支配收入的增長,也就會導致租金上漲。美國就是這麼一路走來的:

(美國1980-2016年,公寓平均每月租金中位數;數據來源:Statista)

(美國1990-2016年,美國居民可支配收入總額;數據來源:Statista)

從以上兩張圖的對應時間可以看出,美國房租隨著居民可支配收入的提升,也在穩步提升中。我們也更應該有自信地說,租金會隨著國人收入的增加而漲,而不是在跟國外平行對比之後,房東們用房租太低的借口從而推高房租。畢竟房租天然的屬性不會允許它出現如此暴漲。

不過任何事都有例外。而房租上漲的例外就是——除非,它的地理位置絕佳。

04、但願天價房租不會出現

我們前面只談數據,沒有說到「租購同權」中最大的「權利痛點」——資源。因為房屋所佔據的地理位置優勢而帶來的一系列利好資源,可能因為「租購同權」的實施而進一步強化。這就會導致「物以稀為貴」的結果。

天則經濟研究所的張林就認為如果「租購同權」得以實施,就意味著更多的人去爭奪附著在房產上的社會利益,從而導致優質學校和醫療等資源更加稀缺,於是,對於非常稀缺的資源,唯有用更多的錢才能買到。這就會導致在相應的學區、醫療的優質地帶,租金會進一步上漲,甚至會暴漲。

想起去年那條瘋狂購買學區房的新聞,當時為了一個學位,北京衚衕一處僅11.4平米的學區房,叫價530萬,相當於一平米46萬。

如今租購同權了,這樣的景象是否會在「房租」上重現,力推「租房時代」的各地政府恐怕得多考慮一步。

*數據參考:

紐約:http://streeteasy.com/blog/new-york-city-rent-affordability-2016/

倫敦:http://www.ibtimes.co.uk/renting-londoners-who-want-start-family-face-harsh-reality-housing-costs-spiral-1594173

東京:http://news.livedoor.com/article/detail/12861770/

聲明:本文觀點不代表鳳凰財經立場,僅供參考

新媒體運營編輯 史晗

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