德國房子限購嗎？（下）

【上期導讀】了解了在德國的買房資格，以及德國各城市的房價參考後。本期來看看如何在德國買房和出租房屋。

一、德國購房費用

德國購房費用會涉及到三部分：房屋價格、車位價格、稅費。

【房屋價格】全世界通用的準則，房屋價格最重要的還是取決於地段！地段！地段！ 熱門城市，好地段，環保節能，裝修高檔的公寓具有明顯的高保值性。

【車位】從幾千到幾萬歐元不等，需要單獨購買。一般在購房合同里都會有對於所購停車位屬性的相應解釋。

【稅費】細化為三部分，包括中介費、地產購置稅和公證費。

1. 不同的聯邦州房產銷售代理費的比例也不近相同，大概在合同房款的3.57%和7.14%之間，在巴伐利亞和巴符州一般是向賣方和買房各收3%，法律規定中介費不能超過合同房款的7.14%。

2. 德國各州的地產購置稅略有不同。黑森州的地產購置稅為合同房款的3.5%，從2009年開始漢堡、柏林的地產購置稅從3.5%升到4.5%，2016年北威州、薩爾州已經升到6.5％，而且全德的地產購置稅還在繼續上漲。

3. 公證費一般佔總房款的1.5%左右，主要包括起草和發送購房合同、預約簽合同日期、對簽署好的合同進行公證、辦理所需的官方批文、土地簿臨時登記、手續移交土地簿管理機構，等等。土地註冊費為0.5%，通常包含在地產公證費中。

二、德國房屋出租市場

衡量一個國家房產健康狀況，通常會用租售比關係來表示。德國大城市的租售比關係普遍保持在1:280左右，屬於非常健康的房地產市場。

所謂租售比，就是房屋的租金除以房屋的售價，良好的租售比關係是1:200 - 1:300，超過這個數值或是低於這個數值都會偏離真實的房產價值。

我們實際舉幾個例子：

• 柏林米特區70㎡房屋，市場價值約30萬歐元，租金大約1300歐元每月，租售比關係為1:230

• 法蘭克福金融中心區103㎡房屋，市場價值約65萬歐元，租金大約2000歐元每月，租售比關係為1:325

• 德累斯頓市中心一套100㎡房屋，市場價值約30萬歐元，租金大約1000歐元每月，租售比關係為1:300

德國租房市場狀況：

德國人自有房的概率只有40%，租房者則高達60%，很多家庭甚至一輩子都只租不買，因此房東完全不用擔心沒有租售市場。德國租賃市場發達活躍，物業管理精細，人性化、水準高，是房產出租頻率快、閑置率低、租金回報穩定持久的重要保證。

三、德國買房流程

第一步：尋找中介

德國的房屋購買是要經過中介的，新房的中介是由開發商選定的，購買二手房可以在網上尋找中介。

德國法律規定，中介費用是總房款的3.57% - 7.14%，在公證後進行支付。

第二步：挑選房子

中介會為購房者提供若干房源，購房者可以根據自己的喜好挑選中意的房子。

第三步：實地看房

如果購買的是新房，需要查看能源證，戶型圖；

如果購買的是二手房，除了看房屋本身的狀況，還有土地冊，建房合同，能源明細，水電等。

第四步：交納定金

驗看房屋並確定購買意向後，買家需要交付總房款的1%作為定金給賣家。

第五步：起草合同

在交納定金后，會由賣家和中介起草購房合同。

第六步：公證

德國法律規定，簽署房屋買賣合同必須進行公證。公證費用是房屋總價的1.5%。

新房的公證人是開發商指定的，如果是購買二手房，就要自己找公證人以規避風險。

同時法律規定，購房者有兩周時間了解合同，如果反悔，允許拿回定金。如果沒有進行過公證，即使有書面合同和簽字，任意一方反悔都會使合同失效。

第七步：付款

公證完成後，就要向賣方支付購房款。如果購買的是期房，需要按照施工進度分期付款。如果購買的是不是期房，就需要全額支付購房款。

第八步：領取產權並交房

公證人會到當地土地局申請更改地契土地註冊，將產權轉給買家。

產權變更結束后，購房流程正式結束。

七、關於德國的期房

在德國購買期房是無需在購買之時支付全部房款的，而是按照工程進度收取購房款，只有當房屋交付給業主使用之後，才可以領取全款。

① 總房價的30%

建房地基開始后支付

②總房價的28%

主體結構完工後支付

③總房價的13%

屋頂、門窗完工後支付

④總房價的10%

熱力系統和管道完工後支付

⑤總房價的7%

鋪設地磚、衛生間瓷磚等室內裝修完成後支付

⑥總房價的8%

室外設備安裝完成後支付

⑦總房價的4%

準備入住以及轉讓產權后支付

若需了解德國物價及德國各區域的介紹，可參考往期文章

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