從根本上解決「陰陽合同」等問題

□本報記者 宋 鈞

《石家莊市存量房買賣合同網上籤約和交易資金監管辦法》（以下簡稱《辦法》），於5月1日正式施行。新政由過去通過中介機構進行的網簽模式改由監管銀行進行網簽，實現了交易資金全額監管，使交易資金更加安全。

網簽模式改由

監管銀行進行網簽

資金監管，又稱為第三方監管，主要用於房地產交易。是指買賣雙方的交易資金不直接通過經紀機構，而是由房地產行政主管部門會同銀行、具有擔保資質的機構在銀行開立的資金監管「專用賬戶」進行划轉，該賬戶屬於監管機構。當規定期限內購房者過戶后，該資金將划轉到轉讓方的賬戶下，否則將划轉到受讓方賬戶下，因此資金監管需要買賣雙方都在監管銀行開有賬戶，銀行是資金的監管保障，從而保證了買賣雙方的交易資金安全，維護了買賣雙方的權益。

「修改存量房交易資金監管辦法非常有必要。」市房產交易中心資金監管科劉祥其說，原《辦法》由於政府機構調整和國家實行不動產登記制度后，已不適用；原《辦法》在執行過程中，只能監管首付部分，存在銀行貸款部分未能監管的問題，無法起到全額監管的作用；原《辦法》面對當前房產交易中的「中介機構違法違規亂象」，無法從根本上杜絕中介機構挪用客戶交易資金的惡性事件發生。

劉祥其表示，《辦法》由過去通過中介機構進行的網簽模式改由監管銀行進行網簽，此模式開全國之先河，為行業內之首創。同時，有效杜絕房產交易價格的多變性，實現了房產交易價格自始至終的統一性，從而進一步規範了全市經紀機構管理，凈化了經紀市場。

徹底解決交易資金被挪用問題

由於在二手房的交易過程中不能真正實現「銀貨兩訖」，即買賣雙方在達成房屋交易之後，不能做到「產權過戶與房款」的即時交割，而往往是買方在付完房款（首付款或全款）后的一個星期左右才能辦理立契手續，在這期間的二手房交易資金沒有監管，資金安全存在極大的隱患，而資金監管可以有效地避免交易雙方在資金交割過程中產生糾紛及矛盾，防範二手房交易風險，從根本上解決二手房交易資金安全問題。

通過調整網簽模式，從源頭上杜絕了中介機構代收代付交易資金行為，《辦法》施行后，通過監管機構與相關銀行簽訂「合作協議」並開設「存量房交易資金專用賬戶」，交易資金由協議約定的買方賬戶轉入專用賬戶，房屋交易、登記完成後再由專用賬戶轉入賣方賬戶，維護了買賣雙方合法利益。

資金全額監管杜絕合同糾紛

《辦法》從交易模式上解決了因涉及貸款資金，使買賣雙方互不信任造成房產交易中止，進而引發的合同糾紛問題。按原來的交易模式，如買方需按揭貸款，只有辦理完交易、登記后，用新的房產證辦理抵押登記，銀行領取他項權證以後才可進行放款。這樣，就會存在一個問題，即賣方尚未取得交易房款，物權已經轉移完畢。且買方已用其辦理抵押登記，銀行取得了該房產的他項權利，若銀行貸款審批或發放貸款環節出現問題，賣方極有可能會出現「錢房兩空」的局面，對交易雙方都會產生麻煩，進而引發合同糾紛。

《辦法》實施后，資金監管業務實行全額監管，如買方客戶需要貸款，需提前聯繫銀行申請貸款，全部交易資金到位后，才可進行交易、登記。從而確保買方能拿到新房產證、賣方能拿到全額交易資金，同時，銀行可以拿到房屋他項權證。不但減少了交易雙方不必要的爭議，而且還保證了銀行信貸資金安全。

從源頭解決

二手房「陰陽合同」

在原《辦法》的執行過程中客戶往往會在中介機構簽約一份房產買賣合同，約定一個價格，在房產過戶時為了少交稅費又會再約定一個價格，這樣就會出現「陰陽合同」現象。

《辦法》從源頭上解決了房產交易中「陰陽合同」問題。《辦法》要求從審批貸款開始，就確定總房價，並區分首付金額和貸款金額，依此由監管銀行辦理網簽合同，從而達到從網簽到辦理抵押按揭貸款實現了自始至終的價格統一，杜絕了「陰陽合同」，防止了國家稅收的流失。

全面規範經紀機構行為

近年來，經紀機構「違規違法亂象」雖然有所好轉但依舊存在，賺取房源差價、挪用交易資金、違規規避稅費等違規行為嚴重擾亂市場。《辦法》還徹底解決了在經紀機構日常管理中治標不治本的問題。

《辦法》的實施從源頭上控制了經紀機構對房產交易價格隨意性。交易資金的流轉不經經紀機構的手，杜絕了經紀機構挪用佔用交易資金的可能性，規範了經紀機構的服務行為，凈化了經紀市場，也從根本上規範了經紀機構管理。