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買房難賣房難 2017「金九銀十」青島樓市動向解析

據房天下數據監控了解,截止8月份青島新房住宅庫存1045.97萬㎡,去化周期在7個月左右。而房天下監控到9月份青島樓市約有60盤將推貨,較7-8月份實際開盤明顯增多,但近期實際開盤多以三五天內快速清盤為主,少量剩餘部分房源零星散售,而且全款優先選房情況較多,對於購房者而言金九銀十買房如何出手呢?

房貸收緊 回籠資金壓力倒推全款賣房

目前青島大多數銀行貸款額度收緊,房貸業務放款排隊時間較長,首套房貸放款一個月到半年不等。大多銀行已上調首套房貸為基準利率,部分銀行在基準利率基礎上上浮5%—20%。在青島幾大銀行中,平安銀行暫停房貸業務;工商銀行、中信銀行、招商銀行在基準利率基礎上上調1.05—1.2倍,且無合作不審批;建設銀行、農業銀行、青島銀行、浦發銀行基準利率不變,但需排隊且據額度情況放款;郵儲銀行、交通銀行、華夏銀行放款時間在1—4個月之間,郵儲銀行基準利率上調1.05倍;交通和華夏銀行基準利率不變;銀行基準利率不變,放款時間根據同開發商的合作關係確定。與各個樓盤合作的銀行一般是固定的,申請人只能在合作銀行之中選擇。同時,銀行跟樓盤的合約也影響貸款利率。融創青島灣琴灣網友說自己的工商銀行批貸兩天就下來了,不過在基準利率基礎上上浮0.5個點;德馨海棠公館置業顧問介紹當地建設銀行根據額度發放貸款,每月獲批僅幾個名額;膠州部分項目銀行放貸周期約在半個月以上;個別價格略高項目有網友反饋拖延網簽情況較嚴重,房貸審批周期長達三個月以上。

銀行放貸放緩,不僅購房者貸款壓力增大,開發商資金面同樣吃緊,全款賣房加緊回籠現金流情況增多。據了解, 8月底青島中南世紀城四期中南熙悅、天泰陽光里、融創都會中心等均全款客戶優先選房,其次為按揭客戶,按揭首付比例也控制在40-60%。有網友爆料中南世紀城最低首付六成,新房首套三成幾乎無選房機會。不過也有中海寰宇天下均價22000元/平帶裝修支持首套首付三成的情況,加推去化較好。

庫存低位 推盤量難緩解買房難題

2017年截止8月底新房住宅庫存分佈情況(數據來源:鵬翔)

根據房天下監控了解, 截止8月底青島新房住宅庫存量在88731套,1045.96萬㎡,去化周期保持在7個月左右,其中膠南、膠州、即墨、萊西存量較高,在100萬㎡以上,主城區及北城區高新區、城陽整體略偏低。9-10月份推盤量預計超60多個,但從實際來看一方面個別盤存在拿預售的不確定性,二受資金壓力影響不排除全款賣房篩客的情況,剛需購房者置業門檻仍較高。原本看好中南世紀城四期中南熙悅的王女士說,優先全款的選房,我的首付根本沒的選。截止中南世紀城熙悅首推開盤第三天,房天下了解項目首批開盤房源已僅剩幾套大戶型在售。

2017年8月青島住宅成交分佈情況(數據來源:青島網上房產)

成交方面,據房天下平台中心數據監控了解,8月青島新房住宅網簽12239套,環比上漲9%,同比下降 33.7%;成交面積140.5萬平米,環比上漲10.78%,同比40.11%。雖然網簽數據環比略有回升,但更多得益於前期延遲網簽的數據累計,實際7-8月份推盤量在20多盤/月,整體處於較低水平。另外據悉部分項目受預計價格偏高影響難拿預售,不斷推遲開盤,尤其李滄、高新區等庫存較為偏低區域。河岸首府早已建至近封頂但仍處遲遲未推;高新區融創紅島壹號院因定位價格較高未拿預售證而延後開盤。

金九銀十亂戰 折扣/調價/首發狼煙四起

從目前市場監控來看,不乏部分項目調價和打折促銷情況,新盤首發也為購房者入手提供機會。首先調價方面,合創琨庭較7月份均價上調1000元/平至19000元/平,觀瀾國際目前均價10000多元/平,案場優惠約800元/平,實際上調900元/平惠后均價在9300元/平左右;瑞海瀾山較7月份上調1000元/平至15000元/平。

折扣方面,部分項目為衝刺業績及回籠資金也有相應折扣在執行。城陽區蔚藍創新天地mini墅產品計劃9月加推認籌有1萬享95折優惠最高可抵10萬;中廣宜景灣作為市北區新業廣場南側捷運沿線現房抵賬房在售,戶型略差目前一口價在售95.02平總價205萬,單價不到22000元/平,對比李滄北京城建龍樾灣7月底加推的1#均價21000-23000元/平還算較為實惠。磊鑫河畔陽光目前在售有95折優惠; 李滄區偉東湖山美地書香郡現房有2萬享98折優惠,90-190平戶型均價24000-29000元/平左右,相較李滄世園會板塊和達璟城·紫御、卓越皇后道千山外、新城香溢紫郡期房洋房均價相當而交房時間更近,地段距離李村商圈更近,更為成熟。

新盤首開一般開發商會以相對整體項目偏低價推出,質量更優來為後期加推產品升值、口碑奠基,因此選擇開發商進入某個城市的首個項目或新盤首開不失為購房者上車的一個機會。以中南世紀城四期熙悅首開為例,毛坯均價14500元/平較周邊青島印象灣及李滄在售高層均為相對偏低。據房天下了解,9月份恩馬墅院、天一赫廷、天泰書院壹號、海都悅府、綠城留香園等均為純新盤計劃首開,產品涵蓋剛需高層、法式別墅、洋房等。另外不少區域內橫向對比平價熱銷盤對於剛需著急置業一族亦是穩定可篩選對象。

從房天下監控7-8月份網友關注度熱盤來看,各區域熱門項目集中在有節點加推的品牌房企居多,橫向對比8月網簽成交TOP20則看出,雖然不少關注度項目與成交熱門項目重合,但也有不少區域平價項目實際銷售更為突出。以城陽區為例,關注度來看,卓越蔚藍群島、星雨華府、中歐國際城、鑫江玫瑰園、萬科桃花源、鑫江水青花都、世茂公園美地、青島星河灣等關注較高而成交方面鑫江水清花都、鑫江玫瑰園、龍湖艷瀾海岸入圍。市場價格監控來看,鑫江玫瑰園目前均價11500-12000元/平,鑫江水青花都均價在13200元/平,個別房源低於13000元/平較城陽鑫江桂花園、萬科金域華府、青特小鎮、青特赫府二期等項目價格略低而周邊配套相對齊全,區位中等偏上。

另外, 隨著主城區房價主流過萬,即墨、膠州捷運的規劃及開建,品牌房企的入駐開發,置業需求外溢,近郊品牌項目成交凸顯。綠城峴山花城、萬科朗潤園、銀盛泰博觀錦岸、中海御湖、新城海韻名邦等品牌項目吸引不少當地改善換房及市區置業者出手。黃島區方面表現搶眼的平價盤向原膠南區域轉移。中建錦繡城、越秀君悅府、天一蘭悅公館等相對推盤價格低於萬元線,中建錦繡城加推三期華府時高層均價在8000元/平左右;天一蘭悅公館7月加推時均價8000元/平,目前清盤起價7400元/平;越秀君悅府8月份在售高層均價8500元/平;品牌房企加之相對平穩靠譜的價位自然成為關注和成交的焦點。根據房天下監控了解, 目前市場推盤普遍以前期蓄客集中開盤為主,受限購持續影響市場不排除以價換量的房源出現,但開盤后剩餘可選房源一般較少。對於購房者而言,金九銀十置業必須實現廣撒網多布點,提前鎖定意向項目房源動向,抓穩開盤選房機會方是正解。

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