買房投資，這8條建議你一定要看

剛剛進入社會的青年，如何快速成長為中產階級？配置什麼樣的資產組合包，能在中產階段站穩腳跟？未來十年如何更進一步，實現財務自由？

本文選自歐成效新書《中產階級如何保護自己的財富》，黑天鵝圖書出品。

創造財富就是造福社會，當個人賺錢越多的時候，對社會貢獻就越大。同時，非凡的財富創造，依靠的是勇氣、知識與思想，而不僅是簡單的運氣。

在當前的時代下，選擇房地產投資是保護財富、增加財富的重要途徑之一。那應該如何選擇不同資產配置方式進行投資以及各種投資的未來發展如何？需要我們進行理智合理的比較與選擇。

我們要追捧學區房嗎？

學區房是什麼。在很多人的理解中，學區房意味著：「房子，順便還能讀好學校」。

而學區房真正的意義呢。學區房=「房子+學票」。好比一個地區，普遍的二房是300萬/套。而帶學區的房子要貴一點，要500萬/套。那麼，你買一套學區房。其實就是「300W房子+200W學票」。

學區房不能買。

因為當你買學區房，其實你並不是在投資「房子」。

當你花500W買了一套學區房。其實你是花了300W買了房子+200W學票。

然後，你要祈禱投資升值。然而學區房面臨斷崖式的下跌。他的價值，很有可能歸0的。

如果一套房子，既能給你舒適的生活享受，又能讓你進一所不錯的國小。

這無疑是一件好事。

我們並不反對學區房，我們只反對：「溢價過高」。

我買了一個內環線（北京為東西城）老破小，應該怎麼裝修呢？

拿到了產證。移交交接入戶之後，第一件事你要做的是什麼。

敲，敲成原始社會。

對一套「鳳姐」的老破小，原則上是把一切都扔光。任何的東西都不要留。

全扔，全部都扔掉。哪怕是沒開封的也扔掉。「斷離舍」否則他會幹擾你的設計思路。我們的要求是，徹底敲成原始社會。恢復到石器時代。整個房屋，最後就只剩下一個光凸凸的水泥骨架。四邊框梁。

為什麼要做得如此徹底，如此絕情呢。

其中一個很重要的原因，是「材質」。

你要知道，凡是賣給你的「鳳姐」。大多數都已經裝修了有十幾年歲月了。最早的甚至可能是80年代裝修的。當時，材料是預製板，木材是三夾板，而且普遍質地疏鬆。哪怕較好的材料，經過十幾年的時間，也早就被蛀空了。

房貸應該是收入的多少倍？

房貸應該是收入的20倍。

20倍才是對你最有利的，財務最優化的結構。

只要你買了房，你的收入就會立即增長30%！

為什麼呢，因為一旦你買了房，你就可以動用你的公積金。這部分法定為你工資的7%。公司再繳7%，合計是你工資的14%。也就是說，只要你買了房，你就可以用公積金沖。死錢變活錢，相當於收入增長10%。而且是稅後的。

其次，你買了房子，你就會有「虛擬房租」。

房子是個寶。房子本身，就會帶給你源源不斷的收益。房子可以住可以出租。

買了房子，你可以出租給別人，獲得「租金收入」。你也可以自己住，自己住你就省下了原有的租金開銷。按經濟學術語，也叫「虛擬租金」。

我們的房貸需要多少年還完？

「房貸這東西，只要你貸了，只要你認認真真對待他，你就可以在六年內還完」。

舉一個簡單的例子。假設一個徹徹底底的房奴，他的月供已經達到了收入的50%法定上限。

在剩下的50%餘款中，日常開支是40%，儲蓄10%。這已經是很寬鬆的比例了，畢竟家家都有餘糧。

而在未來三年裡，你的收入會增長40%。也就是完全把你的開支覆蓋掉。三年後，你的「每月積蓄」就等於了現在的「每月收入」。

所以當家庭開支等於總收入40%的時候，你只要三年時間，就可以把這筆錢完全「增長」出來。然後你可以拿接近收入的100%去用於房貸和提前還款。你需要還清貸款的時間，就是「貸款/收入比」，也就是4~5年。

再考慮到買房的第一年，或許還有裝修，契稅等等雜費。部分小夫妻，就連首付還問親朋借了一點。我們把期限稍微放鬆一點需要多少年還清貸款，六年。

十年之內，任何一個家庭都可以購買第二套房。

很多人會問，「三年增長40%」，憑什麼，為什麼？

「三年增長40%」，這不是一種理論，也不是一種推理，這是一個事實。你回想一下你的過去，今天的你，用於房貸的費用，是否僅僅等於過去三年所「加薪的薪水」。

「三年增長40%」，這不是一種理論，也不是一種推理，這是一個事實。

26~27是人生最明顯的上升軌，如果在這個階段你還達不到每年12%的加薪，回老家去吧!

公積金的用法？

公積金最好的用法，就是不要過度關注。

為什麼，因為這涉及到幾個麻煩；

金額太小，蚊子肉有限

公積金可能反而更貴

貸款規劃

其他用法

理財網站，都總是說「公積金利率低」。但是這個低，到底是多少低。

任何利率優惠，都可以折算成房價。

以100W元3.25%公積金貸款為例:

PMT (3.25%/12,360,1000000)=4352.06元

而對於普通商貸：

PMT (3.43%/12,360,977670)=4352.06元

PMT (4.41%/12,360,868066)=4352.06元

也就是說，97.76萬元七折房貸，等價於100萬元公積金。

你忙了搗鼓了老半天，其實也就省了2.23萬元。

前幾年公積金還要收大幾千「擔保費」，那就更雞肋了。

所以：

公積金可以小賺幾萬，但不多。某些場合還不如純商貸，為了公積金耽擱交易流程頗不值得。撿芝麻丟西瓜。

如果你公積金餘額很高，高過了月供很多倍。則我們給你的建議，你最好的做法是「提現」。

提現，把十幾萬現金提在手裡。

這是比「年沖」「月沖」都更好的做法。

許多人不知道。「公積金餘額」其實是可以提現的，尤其是第一條；

提現條件；

新產證六個月之內，憑產證提現

死亡

放棄國籍

滿60歲退休

一本產證，如果你沒申請「公積金貸款」「組合貸款」的話，你就可以申請「全額提現」。哪怕有商貸，一樣可以把公積金全部都取出來。

當你一次性把公積金由十幾萬清為零了。此後，隨著你的工資，它又在每月幾千幾千的增加。

這筆錢也不要浪費。

公積金是可以沖還房貸的。

具體的做法，是找到你銀行辦房貸的信貸員。

在銀行的電腦系統中，輸入操作你的公積金扣款賬號。

他這裡面的管理極為寬鬆。你不僅僅可以扣你的公積金，還能扣你LG的，你爸爸的，媽媽的，岳父的，岳母的，兒子的，女兒的…………

不上產證者，不能提現，但可以扣。

基本上一筆房貸，全家公積金扣光。

憑著你的貸款買房，就把全家人的死錢變成了活錢。角角落落。

現在經濟不景氣，會因為保匯率而放棄其他嗎？

「保匯率，還是保資產」這件事，是要嚴格地區分「貿易部門」和「非貿易部門」的。

在顯微鏡下，「保匯率」和「保資產」並沒有矛盾。

上億人口的大國，一般進出口總貿易額占GDP 10%左右。

政府通過扶植出口，補貼出口，定向工業園區等等方法，要保住匯率，乃至創造大額順差。並不是困難的事。

要京滬房價貴到「農民工租不起房子」，並進一步導致製造業成本升高。這其中的邏輯，還有無數無數鏈條要走。

真正會導致「資產泡沫」崩潰的。是人一窩蜂的湧出去「搶購海外資產」。

所謂的「資本外流」。

我們國家會大規模開徵房產稅嗎？

世界上根本不存在「財產稅」。

沒有土地才需要交稅，有了土地就不用交稅。「正向」資產。

能保護你的，是憲法。而不是投機取巧。

京滬深會跟香港東京一樣，出現樓市大崩盤嗎？

全世界其實真正經歷過地產崩盤的，只有日本和香港兩個例子。要說地產崩盤有什麼規律的話呢，因為樣本太少，不可能說總結出一個崩盤的規律。

所以只能就事論事說，當年97年香港崩盤的時候，它的一個心理線就是當年的成本。成本對於買房子的人來說是一個非常重要的事情，因為誰都不肯虧本賣。成本線是一條非常重要的線。

然後跌30%的時候立法會就出手了，那個時候要求救市的聲音是鋪天蓋地的。基本上北京要是跌30%的話，很多人也會去要求救市的。

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