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當代置業(01107.HK):被低估的綠色科技地產領航者

作者:格隆匯·陳希賢

過去兩年房地產市場迎來火爆行情,今年港股中房地產板塊氣勢如虹,走出了歷史性大行情,上半年漲幅在各大板塊中位列榜首。

至今恆生地產建築業指數累計漲幅達到48.45%,內房股三巨頭恆碧融(恆大、碧桂園和融創)漲幅更是驚人。

但是仔細復盤和篩選內房板塊,可以發現還是有被市場遺漏的珍珠——最低估的當代置業(01107.HK)。

2000年當代置業在北京成立,2013 年7月在香港聯交所主板上市,是領先的綠色節能房地產開發商,於2002年創造「MOMA」概念,專註於提供舒適而節能的居住環境。物業項目遍及北京、上海、武漢、合肥、太原、惠州及南京等17個國內城市,還有美國休斯頓和西雅圖兩個城市。

8月14日當代置業公布了中期業績,9月15日當代置業宣布攜手陽光城進軍廣州市場,項目位於核心的天河區,這顆珍珠價值漸漸被市場發掘,股價開始發力,但無疑還是處於最低估水平。

一、進入業績釋放期

2017年上半年當代置業的收益約為人民幣(下同)42.9億元,與去年同期持平。毛利率取得良好增長,由去年同期的18.77%增加至20.7% 。企業資產總值為人民幣373.5億元,較2016年12 月31日的數字增長約31.0%。

期內溢利約為5.35億元,同比增長6.6%,凈利潤率增加至12.5%,保持穩步增長。

上半年毛利率回升主要是高毛利率的上海當代萬國府項目開始結算。

上半年結算收入保持穩定,而盈利指標毛利率和凈利率都出現了提升,預示著當代置業正悄然發生質變,新的階段將開啟。

二、清晰的前景

上市前當代置業的土地儲備主要集中在三、四線城市,比如江西九江、南昌、湖北仙桃等。這些項目的毛利率較低,導致去年結算的毛利率較低。

經過近幾年開發,這些項目的佔比逐漸下降。而且,在今年房地產因城施政的調控下,一二線城市進入五限時代,而三四線則受益於外溢效應和貨幣化棚改,量價齊升,保持火熱狀態,三四線項目的毛利將回升。

去年合約銷售金額約166億元,銷售均價達到11,340元/平米。下半年高毛利的上海和蘇州等項目繼續結算,將驅動毛利率持續回升。

今年上半年合約銷售達到90.36億元,同比增加了21.3%。

今年全年銷售目標為220億元,上半年推盤少,主要是南昌、長沙、和武漢等一些樓盤加推,以及佛山、太原等新盤,故上半年銷售金額為90.36億元,同比上升21.3%,上半年開盤平均去化率達到85%。

當代置業全年可供銷售貨值為317億人民幣,231萬平方米的可售面積,按此推算,實現全年目標去化率只需達到70%,遠低於現在85%去化率,隨著下半年推盤數量的增多,完全可以達到全年目標,甚至超出全年目標。

下半年當代置業將集中推盤,依據推盤節奏,將有28個項目在下半年陸續開盤,包括但不限於合肥、北京通州、太原、南京等多個項目。

其中北京通州萬國城項目,拿地價約1萬多,加上建安等成本,約2萬每平米,預計售價達到7萬多,項目利潤不言而喻,貨值約100億,正在備案獲取預售證,今年10月將進行第一期銷售。

合肥天鵝湖項目樓麵價約1.3萬元,今年合肥房價快速上漲,預計售價達到2.6萬,貨值約60億元。

太原的舊改項目,樓麵價約1,000多元,預計售價約8,500元,貨值約200億元。

隨著下半年高毛利項目的銷售增加,平均售價也會上升至1萬以上,意味著未來一至兩年的結算毛利率將繼續回升。

下半年業績將加速釋放,未來兩三年業績增長前景已經很清晰。

三、準確的土地布局和拿地方式

總結現在當代置業增加土地儲備的要點有兩個:

1、當代置業現在的土地拓展戰略聚焦一線及核心二線城市,重點拓展一二線城市輻射範圍內經濟基礎較好的衛星城市。

2、拿地積極卻不冒進,堅持兼并收購拓展項目降低成本。

伴隨著2015年-2016年房地產市場的火爆,土地招拍掛市場也競爭激烈,甚至出現麵粉比麵包貴的現象,通過併購方式獲得優質土地資源能有效減低成本,成為房企的普遍理性選擇。

自去年當代置業就大力拓展兼并收購土地的模式,今年上半年變化更是顯著。2017年上半年共收購6塊土地或相關權益,獲取的總建築面積約為150萬平方米,實現151億元貨值土地儲備,同比上升41%總代價為人民幣38.8億元;其中有5塊就是兼并收購方式取得,同比增加3個,新進入張家口、泉州兩市。

以9月15日當代置業進軍廣州為例,通過收購方式攜手陽光城集團共同開發廣州天河區東莞庄地塊。

項目地塊處於天河黃金地段,毗鄰廣州東站,規劃用地面積 95382 平方米,總建築面積達28萬平方米。項目毗鄰區域珠江新城住宅價格已攀升至近8萬元/㎡,個別項目超10萬元/㎡。而當代置業預計收購折算后的樓麵價僅約為每平米15000元。

截止2017年6月30日,當代置業及其合營企業和聯營公司持有於的總土地儲備合計639萬平方米。土地儲備逐年增加,奠定了未來保持高速發展基礎。

現在當代置業確立區域深耕策略,項目都是經過精選的優質項目,土地儲備集中在環渤海、長江流域和珠三角地區。這些區域都是經濟發達,人口集中的地區,有巨大的住房需求。

2017年當代置業82%的土地貨值分佈在14個全國地級以上城市房地產開發投資吸引力百強城市。

準確的土地布局和拿地方式,將驅動當代置業保持良好的長期增長。

四、差異化競爭

當代置業從誕生之初就有別於普通的房地產開發商,綠色科技產品一直是公司的核心競爭力。當代置業於2002年創造「MOMA」概念,集成了提供舒適生活的節能和綠色技術,目前產品為第四代產品,截止2016年,當代置業及其下屬公司已擁有超過100項技術專利。

目前公司有三條主產品線,滿足從首次置業到改善置業所有人群。

恆溫恆濕恆氧恆靜系統不僅能實現節能,還提供最高舒適度的品位生活居住空間。在多霧霾天氣的北京,或者其他冷熱不均地區,當代置業產品具有很大的競爭力。因此,當代置業的產品比周邊同等產品一般能產生約20%溢價。

隨著居住體驗的提升和消費升級,當代置業在綠色科技細分領域的價值將會逐步被市場發掘。

憑藉獨特且優秀產品,當代置業的代建業務開始揚帆起航,且進軍「特色小鎮」。

截止2017年6月30日,共獲得4個代建項目,建築面積90萬平米,貨值65億元。8月11日,又新簽約西安涇河代建項目。綠色代建助力當代置業轉向輕資產運營,而且毛利率極高,能進一步提升公司毛利率水平。

當代置業上半年創新產業模式——打造集「綠色科技、創業樂居、醫養休閑、產融結合、全方位生活、全周期運營的MOMΛ特色小鎮」。與華誼兄弟星劇場簽署戰略合作,承接全國範圍內華誼兄弟星劇場建設。2017年上半年獲得九華山蓮花小鎮、惠州旭日小鎮、山西晉祠小鎮3個特色小鎮項目。目前已啟動江蘇鎮江項目。

五、財務情況及總結

今年上半年期末現金總額較年底增加28.5%,主要是銷售回款增加。凈負債率則不斷改善,從去年底的68.0%降低至63.5%,財務槓桿降低。

此外,當代置業的資金成本不斷下降,資金結構持續優化。期末當代置業的加權平均借貸成本降低至7.5%。目前當代置業的海外再融資正在排隊,國外的利息水平比國內低,預期今年末資金成本將進一步下降。

小結:

當代置業深耕綠色科技住宅二十餘載,是房地產開發商中別具特色的一家企業。隨著未來房地產開發分化,居住體驗升級,當代置業優秀的產品將扮演不可替代的角色。

去年銷售的高毛利項目逐漸開始交付結算,今年將是當代置業的業績釋放年,毛利率將穩步提升。在聚焦一線和核心二線的戰略下,堅持兼并收購拓展土地儲備,當代置業將持續的穩健成長。

2017年當代置業每股盈利約20.2人民幣/分,派中期股息每股普通股2.3港仙及擬按每持有十股現有普通股獲發一股紅股的基準發行紅股。隨著當代置業邁入快速成長期,股東將能更多的分享到公司成長紅利。

上市以來當代置業的銷售額從40億增加到200多億,但市值仍維持在上市時水平。按照85%權益銷售金額算,PS約為0.2,PE為3.9,PB為0.73,可以說是內房股中最低估的,成為上半年內房股狂歡下遺漏的一顆珍珠,隨著下半年多個高毛利項目推出,相信市場將會重新認識到當代置業的價值。

本文為作者原創,未經授權不得轉載



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