顏建國的1/10 中海30億投資南京項目與商業地產拼圖

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顏建國表示，現在美國最大市值的房地產公司，都是來自於持有業態的公司。未來中海仍計劃將10%的資源投入到持有型物業中。

觀點地產網 中海商業地產的歷史要追溯到上世紀80年代，彼時其在香港灣仔打造海外大廈，這被外界視為其進軍商業地產的肇始。

近30年過去了，中海已擁有32棟甲級寫字樓、6個購物中心以及6家酒店，摺合建築面積共290萬平方米，2016年實現租金總收入21.4億港元。

但與自身龐大的住宅開發業務相比，這樣的數字仍然猶如螞蟻比之大象，微小得不足以言道。不過，從中海多年披露的年報中仍然可以看出，在商業地產板塊，中海依然有其漫道雄心。

據觀點地產新媒體查閱，自2010年起，中海就在其年度報告中披露將「力爭逐步把投資物業盈利比重達到集團盈利的20%。」，現在經歷了2016年年末換帥之後，新一年的年報已不再提及20%的提法，但「逐步提高投資物業比重」，依然是不變的重點。

最近的2017年中期業績會上，中海新帥顏建國就表示，未來中海依舊計劃將10%的資源投入到持有型物業中，為「明天穩定增長做準備」，其中6-8%投入到商業地產，另外的1-2%則會投入到例如養老地產、教育產業、長租公寓等新業態中去。

而後9月，中海在南京正式敲定，其濱江現代服務業總部項目將落戶鼓樓區，總投資29.5億元，涵蓋新建辦公、商業綜合樓及部分酒店式公寓等業態。業內人士指出，項目建成后，中海將全部自持。

9月11日，一年一度的南京金秋經貿洽談會正式開幕。作為南京最大的招商活動，自有強大的吸附能力，一天內已簽約75個重大項目，總投資逾4500億元。

觀點地產新媒體獲悉，此次洽談會上中海正式將其濱江現代服務業總部項目落戶鼓樓區。該項目總投資29.5億元人民幣，用地面積2.5萬平米，總建築面積約22.4萬平米，包括新建辦公、商業綜合樓及部分酒店式公寓，擬打造成為濱江現代服務業總部集聚區。

有南京業內人士就透露，上述地塊早於去年便被中海收入囊中。2016年12月的一場土拍中，中海鏖戰兩小時，以17.5億元摘地落袋，彼時，市場便有消息稱中海將在該地塊打造新的商業綜合體。

南京資深行業人士尹霄飛指出，該項目所在地塊為濱江商務區，是近年來南京市重點開發的板塊之一。另外，根據規劃，未來該區域將建成總面積1000萬平方米的總部樓宇及大型商業綜合體。

觀點地產新媒體了解到，自2013年下關與鼓樓兩區合併以來，各方利好就開始不斷湧現，濱江作為南京市政府重點打造的板塊之一，吸引了不少開發商相繼湧入，包括中冶、龍湖、深業、恆大在內的房企紛紛在此落子。

「產業要發展起來，現代服務業也不可或缺，中海看準了濱江的開發力度，此前便已布局。」尹霄飛如此表示。

而此刻中海於商業地產，亦有建樹。2015年南京環宇城開業，填補了鼓樓區清涼門附近區域大體量商業體的空白；同年，其進入金陵城的首個商業寫字樓項目南京中海大廈也入市招租。

2011年進行大調整並在其後成立中海商業管理公司是中海商業地產發展的里程碑。其後，中海的商業地產便明確分為三大產品線，即「中海系」甲級寫字樓，環宇系列購物中心以及星級酒店。

其中，以中海大廈、中海國際中心、中海廣場三大品牌為核心的甲級寫字樓無疑是其發展的重點。年報數據顯示，2016年，中海已擁有32棟甲級寫字樓、6個購物中心以及6家酒店，摺合建築面積共290萬平方米。

數據來源：觀點指數、企業公布

這樣的業態組合在國內商業地產中也較為罕見。據觀點地產新媒體觀察，目前各大房企在商業地產板塊的主要業態依然為購物中心。

其中，國內商業巨頭萬達就以萬達廣場為主，通過」訂單模式」實現快速複製；華潤旗下則擁有包括萬象城、五彩城、萬象匯等22座購物中心以及5棟華潤大廈及其他寫字樓；龍湖地產則主要以天街、星悅薈、家悅薈三大品牌的購物中心為主。

而綠地雖然也超高層建築為主，但其商辦項目大部分用於出售，僅有部分保留用於出租及商業、酒店運營。

值得注意的是，隨著聯合辦公風口的到來，中海成立officezip品牌，依託旗下寫字樓，相繼在北京、上海、成都、濟南、武漢等地落成聯合空間。

數據來源：觀點指數、企業年報、公開報道

經營方式上，發軔於香港的中海在商業地產的運作上，極具港式風格。「中海認為長期持有、業權統一、自主經營是商業地產的基本要素，中海並不將分割銷售為主的項目算作商業地產」，2013年，時任中海外商業地產管理部副總經理楊林曾如是表示。

這種「長期持有」的運營模式，恰恰是香港地產商所推崇的。一位資深商業人士向觀點地產新媒體表示，「香港地產商大部分商業項目都是如此，主要通過租金收入迴流現金，注重長線回報，鮮少拿來銷售。」

例子比比皆是，太古地產進軍內地的第一個項目廣州太古匯，歷經10年建成，只租不售，長期持有，目前已成為廣州著名商業地標；新世界地產投資建設的廣州珠江新城東塔同樣採取只租不售的運營方式；恆隆地產布局的恆隆廣場開發建設、運營皆由自己的團隊負責。

不過，上述商業人士也指出，自持模式極其考驗企業資金水平和運營能力，目前中海在項目運營上仍有所不足。

年初的業績會上，時任中海地產董事會主席肖肖也坦誠，過去中海商業物業的毛利率表現並不佳，但正是因為不夠好，才有了提升的空間。並稱，2017年中海將全面提升商業物業的運營效率。

中海的商業地產發展一直較為緩慢，截至2011年，其在港澳及內地擁有投資型物業41萬平方米，租金收入為3.6億港元，僅是當年485.8億港元營業額中的杯水車薪。

儘管如此，但中海仍一直強調將「構建以住宅發展為主、商業地產發展為輔的業務結構，提高投資型物業比重」，其管理層多次在不同場合表示，「中海將加速商業地產的拓展。」

組建商業公司之後，中海在商業地產上開始慢慢提速，2012年至2016年，包括寫字樓、購物中心、酒店在內的持有物業實現年租收入分別為5.8億、9.4億、17.2億、20.1億、21.4億元，年複合增長率為29.8%。

數據來源：觀點指數、企業年報

2016年末，顏建國正式回歸擔任行政總裁幾天後，中海舉行一場盛大的品牌發布會，推出COOC中海商務，對其商業品牌和商業資源進行一次大整合。這被外界解讀為顏建國掌舵后要大力發展商業地產的舉動。

不過，業內人士指出，中海以前對商業地產其實並沒有明確的想法，他提及，中海的整體戰略就是「利潤大的就做，沒什麼利潤的就不做。」這也正切合中期業績會上顏建國那句，「沒有效益的生意我們不會去做」。

而實際上，這項毛利表現向來不佳的業務，中海卻一直在做。顏建國屢新后的首份年報中，不再提及多年來一直強調的「力爭投資物業盈利比重達到集團盈利的20%」的說法，取而代之的是，「在房地產市場的毛利持續下降，過度擴張房地產開發規模可能逐漸帶來不對比風險的情況下，把投資物業盈利比重持續提升仍然是集團的長久目標。」

中期業績會上，顏建國在指出住宅方面的空間依然較大，中海仍將投入90%的資源在住宅開發上的同時，他也強調，「到了真正的下半場，包括美國房地產市場，持有型的業務會越來越多，我們也正在思考這個問題。」

他表示，現在美國最大市值的房地產公司，都是來自於持有業態的公司。未來中海仍計劃將10%的資源投入到持有型物業中，為「明天穩定增長做準備」，其中6-8%投入到商業地產，另外的1-2%則會投入到例如養老地產、教育產業、長租公寓等新業態中去。

他還提出一個目標，在2020年租金收入達到50億港元，中長期的目標則是100億港元。