歐陽捷：房地產市場突然「起火」，能持續多久？

前兩天，在指數研究院百強房企發布會上，我問了同行的正榮集團營銷副總裁春和總兩個問題：

如果取消限購，熱點城市會怎樣？

他的回答很乾脆：無房可買。

如果取消限價，熱點城市又會怎樣？

他的回答也很直接：房價暴漲。

看來市場是有共識的，恰恰應驗了我去年12月的微信文章「'無地可建'、'無房可售'或將成為熱點城市新常態？」和上一周的「限價令真的能長期執行嗎？」文中的觀點。

這兩天，國家統計局公布了1—2月房地產數據，在熱點城市「限購、限貸、限價」的猛力調控之下，全國住房市場居然不降反升，住宅銷售面積和銷售額不僅分別比去年同期增長了23.7%和22.7%，而且銷售面積和住房均價的增幅相比去年底都出現了回升。

同時，房地產投資增速也出現了回升，顯示了開發商們似乎並不擔心房地產市場，甚至近幾年連續下跌的利用外資在1-2月也有了227%暴增，逃離住房市場的大開發商們顯然踏錯了節拍，後悔也來不及了。

有朋友說，看看今年開發商背景的人大代表、政協委員個個表情輕鬆、談吐不凡，毫無焦慮之感，今年20強房企的銷售目標也幾乎都是只增不減，顯然不管是樂觀的還是謹慎的，大家對今年房地產市場平穩健康發展的信心是很足的。

房地產市場真的僅僅調控了3個月就翻轉了嗎？

事實上，我們看到，38個一二線城市成交量上升的城市有22個，下降的有14個，但整體成交量下降了8.3%，顯然，一二線城市的限購限貸和抑制供給產生了效果，供需兩靡。這也應驗了我們過去所說：這些供不應求的城市通過抑制需求，來達到供求關係低水平的均衡。

相比去年底，一二線城市的房價上漲的有19個，平均上漲幅度7.6%，房價下降的有17個，平均下降幅度4.8%，在以統計數字為目標的多管齊下調控措施之下，依然可見一二線城市房價上漲的動力極為頑強。多個城市推出或者加碼調控政策，也顯示了房價依然上漲的殘酷現實。

而且，少數城市的房價甚至上漲更快，比如北京（顯然不只是副中心）要打造「一個沒有城市病的城區，一個人們嚮往的地方」，卻削減了70%的商品房供地計劃（相比去年），今年1月房價比去年底上漲了5.2%，2月又比1月上漲了12.8%（如果沒有上漲，何必加壓調控呢？），顯然，越是供不應求、越是減少供應的政策邏輯和限價策略，從根本上導致了房價上漲的共識預期和市場共振。

這些房價上漲壓力更大的城市政府既不能放開住宅用地供應、又無法消弭房價上漲預期，還要承受抑制樓市泡沫的保穩定責任，雖是糾結、卻不能怠慢，「子規夜半猶啼血，不信東風喚不回」，繼續加碼調控政策不可避免，哪怕是先按住一時、不求按住「一世」。

不僅如此，三四線城市也齊嶄嶄的冒出了許多泡泡，惹得被調控城市一個接著一個。

指數研究院的數據顯示，58個重點三四線城市中，42個三四線城市成交量同比去年1-2月平均增長+57.1%，16個城市成交量平均下降-29%，整體增長23.6%。

三四線城市成交量為什麼會突然猛增呢？我們有三個看法：

一是溢出都市圈的周邊中小城市量價齊升。

京滬深周邊就不說了，湖州、南通、鎮江、馬鞍山、蕪湖等市1-2月成交量都比去年同期有20-147%的上漲，房價相比去年底也有4.7-44.6%的上漲，儘管這些數據存在產品結構性和成交時點性的短期影響。

很顯然，這些城市是由剛需擠出、投資炒房推動的，其實，這股浪潮從去年下半年就已經涌動了，不用說一線城市，就連南京、杭州、合肥、廈門、福州、南昌等市周邊中小城市，都成了投資客的熱土，至今還有很多人在問：「還想再買一套房，哪裡可以買？」

隨著大城市的房價高漲、產業遷移，很多剛需只能搬離大城市郊區，向更遠的甚至跨省市的中小城市轉移，在投資客的帶動之下，剛需和當地改善性需求也被帶入市場，共同推動了房價的上漲，進而吸引更多的投資者。

短期內，這些城市還看不到投資客絕跡的跡象，只要這些城市沒有被更嚴厲的調控政策打壓，量價齊升還是會持續的。

這些城市恰恰也是中央政府最關注的地方，剛需也好、改善也罷，畢竟都是自住客，而投資就不同了，這不符合中央「房子不是用來炒的」定位， 所以，不管這些中小城市有多麼的不情願放棄這來之不易的資本湧入，他們在中央政府部門的約談下，不得不採取哪怕是溫和的調控政策，所以我們看到調控潮接二連三地出來也就在情理之中了。

二是春節期間回鄉置業推動當地城市量漲價穩。

比如，淮安、肇慶、濟寧、泰州、連雲港等市，今年1-2月成交量同比上漲47-280%，高於去年全年的月平均水平，顯然，更像是短期回鄉置業為主。

很多在大城市打工的人，原本或許還想在大城市買一個小點的房子，以後慢慢改善，當房價快速拉升之後，他們發現，在大城市哪怕買一個蝸居的夢想都不可能實現了，於是用在大城市掙的錢回到老家去買一個房，相比這些大城市，老家的房子真可謂是物美價廉了，而且，還有著光宗耀祖的意味。

這些人手上的錢其實並不多，買房當然也不是用來投資的，因為限購而失去購房資格的投資客，顯然也不會青睞這些三四線城市。因此我們看到，這些城市的房價其實並沒有出現明顯的過快上漲，房價相對去年底也是有漲有跌，在-13%至16.3%。

也許很快，3月份的數據會告訴我們，這些城市的成交量又會恢復平靜了。

三是回鄉創業工作帶來當地城市量升價穩。

比如，徐州、鹽城、蚌埠、煙台、贛州、韶關、蕪湖、秦皇島等市，成交量同比增長也在18-169%，房價有漲有跌，漲跌幅在-1%至17.1%之間。

去年我在深圳，與計程車司機聊到他們的未來，他們坦率地說，未來會回到老家去找一份工作或者開一個小飯店，雖然他們在深圳掙的錢可能更多一點，但僅僅是小孩上學的贊助費，就可以消耗掉他們幾年的積蓄，而回到家鄉的城市，生活成本更低，還可以落戶，小孩上學費用很低，老人也可以幫助照看。日子過得相對清閑，也沒有太大的壓力。

其實，他們在大城市的購買力終究不足，非但購房無望，而且越來越難以留下，低端產業被疏解，合適的就業崗位越來越少，群租也被清理，房租水漲船高，外地司機被限制進入當地計程車運營，生活壓力越來越大，與其終究留不下來，還不如早點回去，圖個家庭團圓、日子輕鬆。

其實沒有人真的想逃離大城市，但不得不離開的最根本原因或許只有一個：高房價的擠出效應。

當每一個大城市都想創造更高的GDP，都想吸引高端產業和人口，都想提高單位土地產出效益，都想打造一個「人們嚮往的地方」，唯一的辦法就是：「騰籠換鳥」。

農業在騰籠換鳥，用高產農業、綠色農業、觀光休閑農業替換傳統的低效農業；工業在騰籠換鳥，用節能環保綠色高效的智能工業、高端製造來替換傳統的污染耗能工業；服務業也在騰籠換鳥，用物流基地、雲計算、金融中心、CBD、購物中心來替換傳統的批發市場、集貿中心、沿街商鋪等。

產業換了，人也換了，有限的房子要留給精英，儘管政府智囊和社會賢者也在提醒，如果離開了所謂「低端」的人口，我們的計程車可能沒人開了，我們的高壓線可能沒人架了，我們的下水道可能沒人清了，我們的保姆都變成了月嫂價了。

但是，在調控之下，未來房價的上漲預期被按住，想走的人又會留下來再看看，雖然政府工作報告說了「房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應」，但被調控大城市的土地供應難以改善，因此，大城市房價上漲壓力短期內難以緩和，當然，成交量也不會大增。

一二線城市量平價穩，或略有增長，那麼三四線城市呢？

根據指數研究院提供的2000多個三四線城市土地供應數據，可以看到，去年它們合計成交的住宅用地摺合規劃可建面積為41745萬平米，比2015年的46723萬平米減少了近5000萬平米，減少10.6%。

今年呢？1-2月的成交住宅用地摺合規劃可建面積僅為6712萬平米，比去年同期的7359萬平米也減少了8.8%，意味著今年三四線城市的市場很難整體爆發性增長，更何況很多三四線城市還在去庫存的路上，這也顯示了開發商對多數三四線城市依然保持謹慎的態度。

我們也看了一下今年1-2月銷售面積增長超過35%的城市，一共有27個，房價同比漲幅都不算大，在1-22%之間，有的相比去年底還有下降。

這27個城市2016年成交住宅用地摺合規劃可建面積合計5293萬平米，比2015年的8114萬平米明顯減少，大部分城市土地供應增加不多，有的城市去年和今年全年土地零成交，意味著這些城市的土地總體上都不短缺，未來住宅成交量暴漲、房價快速上升的概率不大。

但是有幾個城市還是值得關注的，比如徐州市今年前2個月住宅用地供應量超過去年全年，舟山市、九江市大約相當去年全年的一半，這樣的城市會不會有爆發的可能？也許。

我們的結論是：今年年初住房市場著「火」的局面很難延續，在去年土地購置面積下降的背景下，熱點一二線城市供應難有起色，非熱點二線城市供應也不會明顯增加，絕大多數三四線城市依然不可能大範圍異軍突起。

最近的調控城市密集出台，其實主要是為了抑制市場預期，在泡沫初起之時就先行壓制，以免投資客的流竄帶來更多樓市泡沫，而萬一中美金融戰開打，一旦引發房價下跌超過20%，就會造成金融系統性風險，而調控就是告訴投資者，不要幻想房價上漲，投資者退潮，我們就可以再回到「房子是用來住的」定位上了。

按照周小川行長所說：「在調控政策之下，房貸增速估計還會放緩」，事實上也的確在繼續放緩，開發企業到位資金增速從去年底的15.2%下降到今年的7%，錢的增速慢了，住宅市場各項指標增速下降也是趨勢，但負增長的概率已經不大，因此，我們仍然維持去年「量平價穩、略有增長」的結論。

開通房產圈：歐陽先聲